2022年，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”再次被重申。樓市逐漸筑底、行業(yè)持續(xù)分化也成為了房地產(chǎn)年度“關(guān)鍵詞”。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)TOP100房企2022年全年累計業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%。全年有近9成百強房企累計業(yè)績同比下滑。

　　房地產(chǎn)行業(yè)上行周期時，大多數(shù)入局者都能享受到“風(fēng)口”紅利。當行業(yè)步入下行通道時，一些能穿越行業(yè)周期的房企才“被看見”。

　　在克而瑞研究中心發(fā)布的《2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，2021年金地集團全口徑金額2865.3億元，位居是第11位，權(quán)益金額1775.3億元，排名第12位。

　　2022年報顯示，金地集團年內(nèi)實現(xiàn)簽約面積1019.8萬平方米、銷售額2218億元。單從數(shù)據(jù)來看，相比2021年，金地集團的銷售額并沒有上升。

　　但同樣是克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的《2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，金地集團以全口徑金額2218億元、權(quán)益金額1374.3億元的成績位列榜單第7名。

　　有業(yè)內(nèi)人士直言，行業(yè)下行期，金地集團的排名上升，靠的是同行的襯托。

　　大公房產(chǎn)關(guān)注到，這家老牌房企重歸行業(yè)前十后，存貨周轉(zhuǎn)率已經(jīng)飆至TOP10第一。在穿越周期中，金地集團能否再次復(fù)興，我們近距離觀察。

　　機構(gòu)給出“買入”評級

　　在2022年，債務(wù)危機依舊是限制房企發(fā)展甚至拖垮房企的一個大問題。

　　細觀金地集團年報，截止2022年末，金地集團資產(chǎn)負債率為72.3%，剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預(yù)收款項后的實際資產(chǎn)負債率為65.3%，凈負債率為52.2%，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負債的覆蓋倍數(shù)仍有1.13倍。從三道紅線方面來看，金地集團處于“綠檔”，債務(wù)風(fēng)險較小。

　　2022年金地集團全額償還了年內(nèi)到期的所有債務(wù)及利息。同時，金地集團還在開拓公司債券、中期票據(jù)、資產(chǎn)證券化、超短期融資券、經(jīng)營性物業(yè)貸等多元化的融資渠道，優(yōu)化整體債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。

　　2022年報顯示，截止報告期末，金地集團的有息負債為1152.16億元，其中銀行借款占比為60.84%，公開市場融資占比為38.12%，其他融資占比為1.04%；從期限分布上看，長期負債占全部有息負債的比重為64.1%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.53%，債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資成本均保持在合理水平。

　　可以看出金地集團仍在強化經(jīng)營現(xiàn)金流管理，截止報告期末，其持有貨幣資金545.07億元，而綜合近年的財報數(shù)據(jù)，金地集團的經(jīng)營性現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)3年保持增長，尤其在2022年達到了199.07億元，同比增加近111.79%。

　　截至2022年末，金地集團獲得各銀行金融機構(gòu)授信總額2549億元，已使用銀行授信總額914億元，尚剩余授信額度仍有1635億元。

　　樓市大變局下，穩(wěn)健與持久力戰(zhàn)勝了高周轉(zhuǎn)和高杠桿。

　　年報發(fā)布后，中金公司給出了“跑贏行業(yè)”的評級；招商證券則給了“強烈推薦”評級；申萬宏源、華泰證券、瑞銀證券、中信建設(shè)、天風(fēng)證券、國信證券則給出了“買入”評級。其中，國信證券-財報點評：預(yù)計公司2023-2024年歸母凈利分別為60/62億元，對應(yīng)最新股本的EPS分別為1.33/1.38元，對應(yīng)最新股價的PE分別為6.1/5.9倍，維持“買入”評級。

　　投資聚焦一二線城市

　　除了穩(wěn)健，發(fā)展也是硬道理。

　　對于開發(fā)企業(yè)來說，土地是基礎(chǔ)的生產(chǎn)資料。土地儲備不僅影響企業(yè)的綜合實力和發(fā)展?jié)摿Γ€決定了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。

　　截止2022年末，金地集團共進入了全國78個城市，總土地儲備約5182萬平方米，權(quán)益土地儲備約2345萬平方米。金地集團的權(quán)益土儲占比為45.2%。

　　機構(gòu)也給出了相應(yīng)的觀點。光大證券表示，公司深耕一二線城市多年，銷售邊際改善，核心土儲充裕，財務(wù)運營穩(wěn)健，信用保持穩(wěn)定，維持“買入”評級。

　　數(shù)據(jù)顯示，2022年，金地集團新拿地總價368億元，新增士儲建面248萬平米，拿地強度為16.5%，保持量入為出。截至22年末，公司總土儲5182萬平米，其中權(quán)益土儲占45.3%，一二線城市土儲占71%。

　　據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年4月，除三四線代表城市新房價格環(huán)比跌幅收窄外，一線及二線城市新建住宅價格環(huán)比均繼續(xù)上漲。

　　克而瑞研究中心指出，當前土地市場呈現(xiàn)四個特征：第一，城市、區(qū)域分化加劇，即便是集中供地城市熱度同樣差異顯著；第二，優(yōu)質(zhì)地塊參拍靠“搶”和“運氣”，整體競爭十分激烈；第三，城市選擇高度集中，鮮有三四線城市受到企業(yè)的“青睞”；第四，盡管土拍火熱，但拿地主力仍是規(guī)?；肫?、品質(zhì)地方國企和優(yōu)質(zhì)民企組成的“老面孔”。

　　今年伊始，金地也把目光瞄準一二線高能級城市。

　　3月底，金地集團在西安摘下了開年首宗地塊，耗資3.4億元。

　　4月，上海首輪集中供地開拍，金地集團一共報名了5宗地塊，最終拿下嘉定區(qū)兩宗地塊，總耗資約40億元。

　　對于金地集團在上海地區(qū)的動作，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，金地集團頻頻布局的動作可以說明其上海項目利潤可觀。此次在上海接連競得2宗地塊也為穩(wěn)定團隊、提升品牌影響力等方面帶來正向幫助。

　　值得注意的是，在今年4月份獲取的幾塊土地中，僅有嘉定區(qū)一塊10億左右的地塊是與國資企業(yè)開發(fā)，剩余均是單獨操盤。

　　這樣看來，金地集團的投資，在自己的安全邊際內(nèi)。

　　金地集團的董事長凌克表示，投資項目必須兼顧安全性、流動性。

　　凌克認為，在城市選擇上，優(yōu)選基本面強、市場波動趨勢向好的一二類城市；項目選擇上，要求需求支撐強勁、銷售周期短的安全高效項目；在經(jīng)營層面，項目也要能夠?qū)崿F(xiàn)快開盤、快銷售和快回款。

　　存貨周轉(zhuǎn)率位居TOP10房企榜首

　　其實，買到合適的土地只是前提，提高經(jīng)營效率是關(guān)鍵。

　　存貨周轉(zhuǎn)率是衡量公司經(jīng)營效率的重要指標，也是衡量公司盈利能力與財務(wù)健康的重要依據(jù)。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)率高的企業(yè)，其經(jīng)營效率相對較高，能夠更快爭取市場份額，從而帶來更高的市場占有率和經(jīng)濟效益。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年末典型房企的加權(quán)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.32次/年，同比下降0.03次/年，約有六成房企周轉(zhuǎn)效率下滑。在2022年權(quán)益銷售TOP10房企中，金地集團以0.56次/年居于首位，龍湖、綠地均在0.5次/以上。金地集團保持了較高的存貨周轉(zhuǎn)率，一方面在于其2022年審慎拿地，拿地規(guī)模較小，更一方面更依賴于其高效的開發(fā)運作能力，確保了竣工結(jié)轉(zhuǎn)的穩(wěn)定。

　　年報顯示，2022年金地集團新開工面積522萬平方米，竣工面積1418萬平方米；房地產(chǎn)項目結(jié)算面積616.67萬平方米，同比上升9.42%；結(jié)算收入1091.81億元，同比上升23.56%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率達19.96%。

　　金地集團2022年實現(xiàn)簽約銷售金額2218億元；在交付方面，全年交付房屋10余萬套，交付率達102%，創(chuàng)歷年新高。

　　年報顯示，在其入駐的許多大城市如深圳、上海、南京、大連、福州等地，金地集團的年度銷售“市占率”均位居當?shù)厍傲小?br />
　　在2022年，金地集團實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤61.07億元。

　　在金地集團年初的內(nèi)部經(jīng)營會上，凌克談了對房企經(jīng)營的看法：房企經(jīng)營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會跌落。