大公房產訊 3月23日上午，旭輝永升服務舉行2021年線上業(yè)績會。就房企如何度過本輪地產“寒冬”，旭輝永升服務董事長林中表示：“身強力壯很重要。比如企業(yè)本身的經營體制、企業(yè)本身的財務狀況、企業(yè)過往的經營質量等，這些都需要靠長期的堅持、長期的積累。”

　　過去一段時間，旭輝深陷表外負債困局，而瑞銀的一份下調其評級的報告，更是造成公司股價大跌。

　　3月14日，瑞銀發(fā)表評級報告，將旭輝控股股票的評級由“買入”調整至“中性”，并在報告中指出，旭輝的400多個項目中，有80%不是其全資子公司（未售出總建筑面積），約35-45%的項目沒有并表。

　　瑞銀認為，在旭輝控股合作的民營房企中，“高危”房企持股比例達到5%。其預期，如果合作方違約，那么項目公司將遇到抽貸和銷售難的問題，旭輝也會受到波及，存在資金鏈斷裂的風險。

　　此外，除了會有合作方“爆雷”帶來的風險，瑞銀還提到，旭輝可能有630-880億的表外債務。報告中，瑞銀指出，雖然年初至今旭輝的股價表現明顯優(yōu)于非國企同行，表明市場對旭輝的財務狀況仍有信心，但這只是市場對旭輝表外項目的風險水平缺乏明確認識。

　　該份評級報告發(fā)出后，資本市場上，旭輝控股的股價下挫明顯，3月14日和15日兩個交易日，已累計跌去43.3%。

　　針對瑞銀的此番分析，旭輝控股集團于3月16日晚間發(fā)布了澄清公告，駁斥關于公司“不公平負面陳述、欠缺嚴謹的評論、嚴重失實數據”等相關信息，強調公司經營情況良好、現金儲備充足，并將公司股份以及境內境外債務證券成交價格的波動歸因于分析報告等相關負面評論。

　　此外關于瑞銀指出的表外負債問題，旭輝亦在公告中稱，公司在手項目的并表比例實際約56%。對于合作項目，旭輝只需要承擔對應自身股比的負債，而非所有負債，600-900億負債是基于所有項目負債推導得出，與現實情況不符。并且旭輝表示，公司非并表項目權益后負債為251.3億，無超股比擔保。

　　在旭輝永升服務3月22日的業(yè)績會上，林中再次強調了旭輝的經營狀況良好，并指出，為了平穩(wěn)度過“寒冬”，公司早已做好充足準備。具體來講：

　　第一，財務上的穩(wěn)定。“旭輝上市以后，一直堅守財務底線、財務紀律、投資底線、投資紀律、經營底線，這是能否‘過冬’的一個很重要的積累，而這種積累是短期內調整不了的。”

　　第二，收緊資本性的開支。“去年6月份以后我們就減少了買地，把未來的資本開支收緊，量入為出，增收節(jié)支，并用這個方式指導整個企業(yè)的經營狀態(tài)。”

　　第三，調整債務結構。“去年下半年到今年，公司都會用一個更長期的負債置換掉短期的負債，并將一些短期的負債及時歸還，所以我們現在債務結構非常合理，平均在4.7年，短債比例占整個債務比重16%，與我們的開發(fā)周期相吻合。”

　　第四，降低負債率。“從2020年開始，公司就一直在降低負債率，平均6個月降0.5，到去年年底，旭輝已經達到了三道紅線的綠檔。”

　　第五，保證現金流安全、加大回款。“去年公司的回款是2400個億，同比2020年增長了20%，同時，我們也在加大資金的管理和匹配。”

　　鑒于在上述方面的調整，林中認為，通過長期積累，旭輝“過冬”的物品和御寒措施都十分妥當，一定能平穩(wěn)度過此次“寒冬”。

　　此外，對于行業(yè)“洗牌”后旭輝的發(fā)展情況，林中認為，經過本輪行業(yè)調整，旭輝將迎來一個穩(wěn)定的成長期。而在這個成長期中，公司將會實現降低負債，穩(wěn)定規(guī)模，提升效益，迎來一個良性的、持續(xù)的、穩(wěn)定的發(fā)展階段。

　　對于旭輝未來五年的發(fā)展戰(zhàn)略，林中表示：

　　一是要做強做厚做久，從過去的長個子做規(guī)模到了18歲青年以后，開始長思想長智慧；

　　二是要從追求規(guī)模開始全面轉向追求效益、追求利潤導向；

　　三是要圍繞主業(yè)過去20年的積累形成的核心能力和資源開始往外拓，從地產到物業(yè)到商業(yè)到租賃，形成同心圓戰(zhàn)略。

　　四是輕重結合，“旭輝未來5年會大力發(fā)展輕資產業(yè)務，希望輕資產類的業(yè)務通過5~10年的努力能占到未來整個旭輝收入比重的30%~40%，使旭輝具備穿越周期的能力”。

　　五是轉變增長模式，未來五年要從過去的高杠桿、高負債、高周轉，轉向高質量、高品質、高效益的增長模式。

　　六是要從過去純開發(fā)銷售為主，逐步過渡到“開發(fā)+運營“為主的經營模式，運營的比重越來越大。