從九月的第一聲雷開始，地產(chǎn)行業(yè)就進入了多事之秋。

　　 

　　劇變之下，整個房地產(chǎn)圈都在面臨新一輪深層次洗牌，有的房企咬緊牙關(guān)堅挺，有的房企運氣不好被出清，還有的房企"連夜出逃"直奔隔壁土木建筑行業(yè)以避免被石頭砸中，不可謂不狼狽。

　　 

　　在這種三天一小雷、五天一大雷的時刻，全行業(yè)的神經(jīng)都緊繃非常，任何風(fēng)吹草動之于房企，都有可能成為壓死駱駝的"最后一根稻草"。

　　 

　　不過資本市場從不講感情。當多家知名房企接連響起債務(wù)警報聲，過山車式下滑的股價曲線就會給其沉痛一擊，為集團本就剪不斷理還亂的賬單增添一抹"冬日暖綠"。而這種時候，各大國際評級機構(gòu)也會帶著他們對房企的審判不請自來。

　　 

　　11月5日，穆迪將中國奧園的公司家族評級從B1下調(diào)至B2，并將評級列入下調(diào)觀察名單；11月15日，標普將中南建設(shè)的長期發(fā)行人信用評級從B下調(diào)至B-，展望也從穩(wěn)定調(diào)至負面；11月16日，佳兆業(yè)的長期外幣發(fā)行人違約評級和高級無抵押評級也被惠譽從CCC-下調(diào)至C。

　　 

　　多米諾骨牌效應(yīng)下，一場關(guān)于房企評級的"突圍之戰(zhàn)"正在打響。

39家房企評級被扎堆下調(diào)

　　 

　　據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，自9月份到現(xiàn)在一連串債務(wù)違約事件以來，僅兩個半月，穆迪、惠譽、標普三大國際評級機構(gòu)就對中國房企做出了142次調(diào)整評級和展望的動作（包括對某一家房企重復(fù)調(diào)整評級的次數(shù)），其中評級和展望被下調(diào)的比例高達74.6%，累計有106次。

　　 

　　這一數(shù)字完全超過了2020年全年的調(diào)整次數(shù)，直接創(chuàng)下中國房企評級近年來全年被下調(diào)總次數(shù)的歷史新高。

　　 

　　在這一系列評級行動中，大公房產(chǎn)共檢測到60家房企的評級狀態(tài)，涉及公司家族評級(CFR)、長期發(fā)行人評級、高級無抵押評級以及展望等。其中，有39家房企的評級展望被下調(diào)，包括當代置業(yè)、陽光城、祥生控股、雅居樂、融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)、新力控股等。

　　 

　　從調(diào)整頻率來看，穆迪、惠譽、標普分別對這39家房企進行了45次、32次和27次調(diào)整動作。其中建業(yè)地產(chǎn)、融信中國、富力地產(chǎn)、花樣年等房企更是在兩個半月內(nèi)被三大評級機構(gòu)同時下調(diào)，有的還被同一機構(gòu)下調(diào)過不止一次。

　　 

　　比如富力地產(chǎn)。9月14日，惠譽將富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)（香港）的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)展望從穩(wěn)定下調(diào)至負面。10月8日，標普又將富力地產(chǎn)的長期發(fā)行人信用評級從B下調(diào)至B-。10月18日，富力地產(chǎn)的公司家族評級(CFR)再度被穆迪從B2下調(diào)至B3，其子公司富力地產(chǎn)（香港）的公司家族評級(CFR)也從B3被下調(diào)至Caa1。

　　 

　　從下調(diào)原因來看，發(fā)生債務(wù)違約問題的房企是被下調(diào)評級的主力軍。

　　 

　　以花樣年為例。10月4日晚花樣年控股發(fā)布公告稱，公司一筆2021年10月4日到期的2.06億美元高級票據(jù)已到期，且未能于當日償還，構(gòu)成實質(zhì)性違約。第二日，穆迪就將花樣年的公司家族評級從B3下調(diào)至了Ca，將其高級無抵押債券評級從Caa1下調(diào)至C，并將評級移至負面觀察名單。同日惠譽和標普也緊隨其后，下調(diào)了花樣年的評級。

　　 

　　彼時標普認為，花樣年控股未能按時付款凸顯了其緊張的流動性。且此次本金違約或?qū)⒁l(fā)花樣年控股未到期債券的交叉違約，并可能加速公司其他債務(wù)的提前償付。因花樣年的信用質(zhì)量弱化，債權(quán)人或要求公司提前還款。

　　 

　　國泰君安曾在一份報告中指出，評級大規(guī)模下調(diào)帶來的會是債券價格的大幅度下跌，然而，更具風(fēng)險的是若到期后評級仍未有所扭轉(zhuǎn)，將影響后續(xù)的債務(wù)續(xù)期，一旦中斷，將帶來較明顯的違約風(fēng)險。

　　 

　　據(jù)大公房產(chǎn)統(tǒng)計，包括花樣年在內(nèi)，今年以來共有9家房企在中資美元債市場上違約。如當代置業(yè)、泛?？毓?、華夏幸福、陽光100中國、天房集團、泰禾集團、新力控股、藍光發(fā)展，據(jù)了解這些房企全部未償額達280.73億美元。

　　 

　　 

　　值得注意的是，花樣年本次債務(wù)違約算是這次房企降級潮的一個"引爆點"。

　　 

　　9月份時，穆迪、惠譽和標普分別下調(diào)房企評級的次數(shù)還只是8次、7次和9次，可花樣年"暴雷"后的10月份，三大機構(gòu)下調(diào)房企評級的次數(shù)就直接上升到了32次、14次和9次，尤其是穆迪，在10月18日和19日兩天之內(nèi)，其瘋狂下調(diào)了二十多家房企的評級。

　　 

　　具體從企業(yè)層面來看，這二十多家房企中，不乏綠地控股、世茂集團、寶龍地產(chǎn)等一向表現(xiàn)穩(wěn)健的龍頭房企。

　　 

　　就拿穆迪下調(diào)綠地的評級為例。10月18日，穆迪將綠地控股的企業(yè)家族評級(CFR)由Ba1下調(diào)至"Ba2"，將綠地香港的企業(yè)家族評級(CFR)從Ba2下調(diào)至Ba3，中期票據(jù)計劃的高級無抵押債務(wù)評級從（P）Ba3下調(diào)至（P）B1，高級無抵押美元票據(jù)評級從Ba3下調(diào)至B1。主體評級展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面。

　　 

　　同時，穆迪還將綠地全球中期票據(jù)計劃的高級無抵押債務(wù)評級從（P）Ba2下調(diào)至（P）Ba3，將其高級無抵押票據(jù)評級從Ba2下調(diào)至B。并將上述評級列入進一步下調(diào)的觀察名單?？梢哉f是一天之內(nèi)，將綠地"全面誅殺"。

　　 

　　當時穆迪認為，綠地控股不太可能以合理的融資成本發(fā)行新的境外債券，以便在未來6-12個月為其到期債務(wù)進行再融資；且由于資金條件緊張，購房者信心減弱，綠地控股的合同銷售預(yù)計將在未來6-12個月下降。

　　 

　　同在10月18日，佳兆業(yè)的企業(yè)家族評級(CFR)也被穆迪從B1下調(diào)至B2。與此同時，穆迪還將佳兆業(yè)發(fā)行債券的高級無抵押評級由B2下調(diào)至B3，并將上述評級列入負面觀察名單。

　　 

　　穆迪認為，考慮到佳兆業(yè)在未來12-18個月內(nèi)，是否有足夠現(xiàn)金流償還所有到期的離岸債券存在不確定性，因此進一步下調(diào)其評級。

　　 

　　而另一家房企陽光城，穆迪也于當日將其企業(yè)家族評級(CFR)由B1下調(diào)至B2，主要是因為到近期債市動蕩，陽光城以合理資金發(fā)行新債券面臨不確定性。截至2022年年底，陽光城有大量在岸和離岸債務(wù)到期，包括11億美元的離岸債券和101億元的境內(nèi)債券。

　　 

　　對于上述房企來說，融資渠道緊張、銷售數(shù)據(jù)下降、到期債務(wù)壓力大、流動性風(fēng)險高，似乎成為了穆迪下調(diào)對方評級和展望的主要原因。

　　 

　　而在穆迪之外，惠譽和標普的下調(diào)動作也在11月份加快了起來。截至11月19日，惠譽幾乎以一天一家的頻率下調(diào)了12家房企的評級和展望，標普則共下調(diào)了10家房企的評級和展望。

　　 

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，短時間內(nèi)對房企的密集調(diào)控，反映出評級機構(gòu)對整個市場抱有悲觀狀態(tài)。從現(xiàn)狀來看，不斷下降的信用評級，某種程度上也意味著房企的融資難度還將進一步加大。

　　 

　　 

　　不過也并非所有的房企評級和展望都是下調(diào)的，在當前這個行業(yè)寒冬，仍有部分房企憑借著穩(wěn)扎穩(wěn)打的功底實現(xiàn)評級"逆勢上漲"。

　　 

　　9月7日，惠譽將佳源國際控股的長期外幣發(fā)行人違約評級和高級無抵押評級從B上調(diào)至B+，展望為穩(wěn)定。這也是59家房企中唯一一家被上調(diào)了評級的房企。

　　 

　　對于評級上調(diào)的原因，惠譽認為最主要的是杠桿率的改善。報告顯示，基于佳源國際控股的杠桿率在30%-35%之間和其姐妹公司佳源創(chuàng)盛杠桿率保持穩(wěn)定，佳源國際控股及佳源創(chuàng)盛（以凈債務(wù)與調(diào)整后庫存之比衡量）未來兩年的杠桿率將保持在40%-45%之間。

　　 

　　值得注意的是，除了這一家評級順利上調(diào)的房企，還有兩家房企的評級均出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)，但這種上調(diào)卻是非常不穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　 

　　9月20日，標普曾將中駿集團的展望從負面上升至穩(wěn)定，并確認其長期發(fā)行人信用評級為B+，未償高級無抵押票據(jù)長期發(fā)行評級為B。但在11月16日，惠譽卻將中駿集團的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)、高級無抵押評級以及未償高級無抵押美元票據(jù)的評級從BB-下調(diào)至B+，展望為穩(wěn)定，回收率評級RR4。

　　 

　　而在10月20日，惠譽也曾將鑫苑置業(yè)的長期外幣發(fā)行人違約評級先從C下調(diào)至限制性違約(RD)，但是后又上調(diào)至了CC。

　　 

　　某種程度上來說，房企的信用評級都是對房企經(jīng)營狀況和償債能力的一種評估判斷，如果信用評級持續(xù)下調(diào)或者非常不穩(wěn)定，那么必將進一步影響房企融資。

　　 

　　有行業(yè)人士認為，在這種行業(yè)持續(xù)波動的情況下， 資本會涌向財務(wù)情況良好的大型房企，加劇行業(yè)兩極分化趨勢，未來行業(yè)集中度也會進一步提升。

　　 

　　回望十年前黃金時代的房地產(chǎn)行業(yè)，正是風(fēng)光無限之時。但當浪潮襲來，所有美好與輝煌便都瞬間成為了"明斯基時刻"崩裂的泡沫，令人猝不及防。

　　 

　　從一連串美元債違約到二級市場股債雙殺，再到國際評級機構(gòu)瘋狂下調(diào)房企評級，近幾個月可以說是房地產(chǎn)市場信心最低迷的時刻。不過就在內(nèi)資一路甩賣港股物業(yè)公司自救以及回購美元債提振信心之時，外資卻悄悄進場了。

　　 

　　 

　　11月9日，央行旗下《金融時報》發(fā)布一則新聞，里面提到兩個重要消息：

　　 

　　一是高盛投資組合管理團隊正在買入中國房企債券，擬抄底中國市場。二是金融機構(gòu)對房地產(chǎn)融資已基本恢復(fù)到正常狀態(tài)。10月地產(chǎn)貸款投放環(huán)比和同比均有大幅度回升，初步估計環(huán)比增加1500到2000億。

　　 

　　眼下國內(nèi)樓市還處于低溫狀態(tài)，內(nèi)房股持續(xù)走低，再加上緊追不舍的評級機構(gòu)，房企們的生存環(huán)境看起來并沒有很好過，此時高盛進來抄底，其中釋放出來的信號十分耐人尋味。

　　 

　　資本市場最會預(yù)測風(fēng)向。這則消息發(fā)布出來的當日，多家房企的公司債就出現(xiàn)反彈，包括"H6泰禾03"、"20世茂04"、"20三花EB"等都出現(xiàn)了不同程度的上漲。

　　 

　　而除了高盛，值得注意的是，美國最大的上市投資管理集團貝萊德也在持續(xù)增持內(nèi)房股票。

　　 

　　11月11日，港交所披露，融創(chuàng)中國獲貝萊德增持172.2萬股，每股均價13.92港元，共涉資約2396.39萬港元。此次增持后，貝萊德對融創(chuàng)中國最新持股數(shù)目為2.34億股，持股比例由4.98%增持至5.01%。

　　 

　　"我們漸漸開始認為，現(xiàn)在是時候涉足中國股市。"貝萊德分析師在報告中表示，許多投資者低估中國股市，擔憂政府干預(yù)的浪潮而選擇拋售，這波賣壓造成許多公司估值都受到影響。鑒于中國經(jīng)濟復(fù)蘇范圍擴大，他們傾向于支持風(fēng)險，并鼓勵投資中國資產(chǎn)。

　　 

　　連續(xù)不斷的外資動作似乎給國內(nèi)房地產(chǎn)市場帶來了回暖的信號，但事實上，回看近幾個月來國內(nèi)的一些政策，似乎也暗示了一些未來動向。

　　 

　　11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會曾舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會。當時就有參會人員透露，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等房企近期計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。有業(yè)內(nèi)表示，這是銀行等機構(gòu)投資者為了防止房企資金鏈進一步惡化，預(yù)備通過債券投資等方式重新為房企"輸血"。

　　 

　　據(jù)此前報道，11月11日和12日，保利發(fā)展和招商蛇口曾順利在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)。

　　 

　　而在各地方面，此前杭州、濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等地曾陸續(xù)公布2021年第三輪集中供地明細。從已披露的細則來看，這次供地和前兩次最大的區(qū)別在于：降低競買門檻，資金要求放松。

　　 

　　從上述動作整體來看，房地產(chǎn)至暗時刻或許要迎來一絲曙光。