2020年被稱作“物業(yè)公司上市元年”。乘著資本東風，不少房企選擇在這一年將物業(yè)板塊分拆上市。彼時，資本市場也十分看好物業(yè)板塊，物業(yè)公司股價更是一度飄紅，物管行業(yè)迅速發(fā)展，上市物企隊伍不斷擴大。

　　進入后疫情時代，物管行業(yè)的重要性也是不言而喻，但房地產(chǎn)行業(yè)的下行、銷售的低溫，也讓物企受到一定程度影響。

　　東吳證券研究顯示，過去兩年間，物管板塊已經(jīng)歷了兩次較為明顯的回撤。一次是2021年7-10月，區(qū)間最大跌幅42%，主要受規(guī)范物業(yè)費收取等政策影響；第二次是2021年10月-2022年的11月，區(qū)間最大跌幅77%，反映了市場對地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風險的擔憂，進而影響其關聯(lián)方物業(yè)公司。

　　IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜在接受大公房產(chǎn)采訪時表示，通過已披露財報的物企來看，其業(yè)績并不都是正向增長。這主要是由于物管行業(yè)的物管費收入雖然相對穩(wěn)定且具有較強的抗周期性，但是增值服務收入?yún)s受疫情以及收入預期的直接影響較為明顯，從而造成總體收入未必都能維持正增長。

　　但是，在眾多物管公司中，也有部分公司逆勢上揚，金茂服務就是典型物企之一。

　　逆勢增長
　　金茂服務持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展

　　3月24日，金茂服務交出了上市元年的年報成績單。

　　財報顯示，2022年金茂服務的關鍵財務指標均呈現(xiàn)正向增長：營業(yè)收入24.36億元，同比增長60.7%；凈利潤3.41億元，同比增長90.7%；母公司擁有人應占溢利3.36億元，同比增長88.79%；毛利約7.34億元，同比增長56.1%。 　　從細分板塊來看，2022年金茂服務物業(yè)管理服務的收入約12.07億元，同比增長46.6%，占總收入的49.5%，毛利率約16.8%；非業(yè)主增值服務收入約5.85億元，同比增長15.37%，占總收入的24%，毛利率約46.3%；社區(qū)增值服務收入約6.45億元，同比增長247.34%，占比26.5%，毛利率約40.4%。

　　可以看到，在金茂服務提供的三個主要板塊中，社區(qū)增值服務呈幾何倍數(shù)增長，對此，集團解釋稱，主要由于隨著業(yè)務規(guī)模擴張，在管物業(yè)數(shù)目增加，社區(qū)生活服務收入由2021年的約2490萬元增加約594.0%至2022年的約1.73億元；同時，2022年公司重點打造美居平臺服務團隊，挖掘存量業(yè)務，圍繞美居平臺服務拓展多種產(chǎn)品類型，室內(nèi)裝修平臺服務較2021年的約1120萬元增長至2022年的約1.33億元；再加上房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收入增加，由2021年的約3810萬元增加至2022年的約1.54億元，增幅約303.7%。

　　另外，截至2022年12月31日，金茂服務的合約建筑面積約為8082萬平方米，382個物業(yè)項目總在管建筑面積約為5686萬平方米，較截至2021年12月31日分別增加約40.3%及56.3%。對此，金茂服務管理層在回答投資者問時提到，與2021年相比，2022年整個物管行業(yè)的在管面積增速、合同面積增速都有約同比10%的下降。在整個行業(yè)保持增長的前提下，規(guī)模的增長速度都有所放緩，金茂服務在2022年體現(xiàn)出了相同的趨勢。

　　根據(jù)中信證券發(fā)布調(diào)研報告可知，在2022年物管行業(yè)普遍增速下降的時候，僅國有大型物管上市公司或能在2022至2025年維持24%至33%的業(yè)績增長。在此背景下，金茂服務實現(xiàn)高于行業(yè)均值的增長率，顯示了其穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢、持續(xù)的增長潛力和卓越的市場化能力。

　　柏文喜亦表示，金茂服務多個財報數(shù)據(jù)都在增長，一方面是由于金茂本身物業(yè)交付面積增速好，另一方面也表明金茂服務可能進行了行業(yè)并購以及在運營效率方面進行了提升與改善，從而支撐了金茂服務的逆勢增長。

　　與此同時，金茂服務給自己定下了明確發(fā)展目標。金茂服務管理層在2022年業(yè)績會上也對未來三年的規(guī)模增長設定了目標。

　　目標背后，是金茂服務多措并舉、多維度發(fā)展的支撐。

　　深入考察收并購標的
　　深耕運營+物業(yè)服務模式

　　在2022年公司規(guī)模增長過程中，除了“高全新快”的戰(zhàn)略定力，金茂服務還基于戰(zhàn)略定位提出了4種模式——“收并購”“單盤拓展”“戰(zhàn)略聯(lián)盟”和“城市服務”。

　　以“收并購”為例，2022年6月17日，金茂服務收購了首置物業(yè)100%股權，除了新增合約面積700.47萬平方米，截至2022年年末，金茂服務無形資產(chǎn)由截至2021年12月31的640萬元增加至9170萬元，增長了14倍。

　　對此，金茂服務解釋稱：主要是由于公司于報告期內(nèi)完成的收購所產(chǎn)生的合約權利。除此之外，金茂服務在2022年并沒有其他收購動作。

　　但在2021年，物管行業(yè)收并購市場十分火熱?？硕鹞锕芎椭形镅袇f(xié)數(shù)據(jù)，截至2021年12月31日，共有29家上市物企發(fā)起53項并購，并購交易總額達355.88億元，交付所付代價為上年同期的3.77倍。

　　可是，這并不意味著每一筆投資都是成功的。一些不理智、粗放的收并購行為，目前可見地帶來了一定的經(jīng)營困難。

　　2022年，企業(yè)并購更加謹慎，再加上物管行業(yè)收購標的標準出現(xiàn)變化（2022年不再局限于傳統(tǒng)物業(yè)，還增加了園林、環(huán)衛(wèi)業(yè)務等方面）等因素影響，物企的并購熱情逐漸降低。與此同時，金茂服務方面對收并購提出了自己的理解與做法。

　　金茂服務管理層表示，隨著整個行業(yè)包括整個市場環(huán)境的變化，公司在整個規(guī)模增長的過程中，特別是收并購過程中，還是要堅持高質(zhì)量的發(fā)展和有效的規(guī)模。未來公司會對標的公司進行更加深入的了解，在性價比和公司業(yè)務協(xié)同以、業(yè)務的互補性，以及是否擁有能夠長期盈利的經(jīng)營能力，會作為重點的考察優(yōu)先條款。

　　另外，在提及差異化戰(zhàn)略中重要關注點之一的“城市運營服務”時，金茂服務管理層表示，金茂服務在2022年總結出4大城市運營服務的4種模式：“產(chǎn)業(yè)+物業(yè)”，“運營+物業(yè)”，“資本+物業(yè)”，“更新+物業(yè)”。“如果說過去母公司中國金茂帶給公司的大部分城市運營服務都是產(chǎn)業(yè)+物業(yè)服務模式的話，目前金茂服務除了深耕產(chǎn)業(yè)+運營+物業(yè)服務這種模式以外，在另外三種模式上都獲得了不同程度的嘗試，尤其是在運營+物業(yè)服務模式下，公司在2022年有了深度落地。”

　　以2022年金茂服務通過物業(yè)服務切入到南京市棲霞區(qū)堯化街道城市運營項目為例，經(jīng)過深度拓展，目前該項目已經(jīng)覆蓋公共空間的服務，也就是市政道路、城市綠化、公園、商街等，提升了城市區(qū)域的公共服務品質(zhì)。

　　與此同時，金茂服務還在2022年獲取南昌金茂瑞香國際生態(tài)城、溫州鰲江國際新城、金華金茂未來科學城、淄博博山區(qū)、徐州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)五個城市運營服務項目。

　　在城市運營服務高質(zhì)量增長的同時，金茂服務也沒有忘記作為央企的責任感，依舊在不斷提升管理水平，通過健康的財務數(shù)據(jù)、明確的戰(zhàn)略規(guī)劃持續(xù)向市場傳遞信心。

　　通過財報可知，于2022年末，金茂服務總資產(chǎn)30.04億元，同比增長121%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約10.19億元，2020-2022年復合增長率達94%，始終保持經(jīng)營安全性。

　　在物管行業(yè)競爭愈加劇烈的時代，完善客戶需求、不斷升級產(chǎn)品等方面，一直是金茂服務明確追求的目標。

　　多維度開展增值服務
　　長期踐行高品質(zhì)服務標桿

　　一般來講，物業(yè)公司會通過收取物業(yè)費來提供基本房屋建筑及設備、公用設施、綠化等項目進行日常維護、修繕、整治以及為居民提供部分生活相關服務，眾所周知，基于金茂系產(chǎn)品的高端定位，金茂服務的物管費一直處于行業(yè)較高水平，可是，金茂服務在基礎物管方面的服務品質(zhì)差異主要在哪？

　　據(jù)了解，金茂服務一直保持在客戶研究和服務創(chuàng)新方面的強投入。為更好服務客戶、了解客戶、及時更新服務內(nèi)容，2022年金茂服務搭建了VOC客戶之聲體系，重塑了客戶體驗官計劃。目前在全國有幾百位客戶體驗官，他們對物業(yè)服務的感受、建議和評價可直接觸達到金茂服務總部，科學支持服務設計能力持續(xù)提升，客戶服務體驗持續(xù)優(yōu)化。

　　此外，在規(guī)模增長的同時，金茂服務堅守和執(zhí)行品控標準化體系，并匹配數(shù)字化賦能，如400呼叫中心、在線質(zhì)檢系統(tǒng)的全面上線，有力保障了服務標準的穩(wěn)定輸出。

　　基礎服務之上，金茂服務深度挖掘業(yè)主服務需求，不斷迭代創(chuàng)新社區(qū)增值服務內(nèi)容，目前提供美居、社區(qū)生活、社區(qū)空間運營及房地產(chǎn)經(jīng)紀等服務項目。讓業(yè)主足不出戶即可滿足多場景、多元化的社區(qū)生活需求。

　　一以貫之的高品質(zhì)服務、高滿意度及良好口碑也助益金茂服務走的更遠，2022年金茂服務實現(xiàn)了包括市政服務、政府辦公、景區(qū)公園、場館學校、商業(yè)綜合、高端住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等核心城市業(yè)態(tài)在內(nèi)的多業(yè)態(tài)拓展，二線及以上城市拓展比例超72%。

　　憑借理智的布局、多維度的發(fā)展，金茂服務拿下了2022物業(yè)上市公司領先企業(yè)發(fā)展速度第一名。同時，金茂服務位列2022年中國物業(yè)服務百強企業(yè)第15名，并獲認可為中國高端物業(yè)服務領先企業(yè)及中國智慧城市服務領先企業(yè)。

　　也是在這一年，金茂服務的住宅項目及寫字樓項目滿意度分別達到了93分、100分，位列行業(yè)第一梯隊高位水平。

　　面對已經(jīng)到來的2023年，金茂服務管理層表示，“我們將更加堅定地承擔社會責任，推動環(huán)境社會和管制的可持續(xù)發(fā)展目標落實，堅持長期主義，為客戶、股東、社會、員工創(chuàng)造長久的價值。”同時，仍然以高全新快作為公司的關鍵字，保持高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略動力，做到六個堅持——“以客戶為中心”、“堅持高質(zhì)量市場外拓”、“堅持以客戶需求為導向”、“堅持品牌建設投入”、“堅持以人為本”、“堅持向管理要效益”。

　　未來，金茂服務會走出怎樣的高質(zhì)量發(fā)展之路，大公房產(chǎn)將持續(xù)關注。