3月28日晚，萬科發(fā)布2023年度報告，實現(xiàn)營業(yè)收入4657.4億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元。在行業(yè)深度調(diào)整下，萬科堅守安全經(jīng)營底線，實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)提升產(chǎn)品力，確保近29萬套新房高質(zhì)量交付；經(jīng)營性業(yè)務(wù)打通商業(yè)模式，實現(xiàn)REITs突破，有望成為業(yè)內(nèi)唯一發(fā)行三類經(jīng)營性REITs的企業(yè)。

　　現(xiàn)金流連續(xù)15年為正

　　2023年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深刻調(diào)整，房企的經(jīng)營安全面臨艱巨挑戰(zhàn)。在此情況下，萬科克服重重挑戰(zhàn)守住了財務(wù)安全的底線。銷售承壓之下，萬科仍實現(xiàn)了正向的現(xiàn)金流，截止2023年底，已連續(xù)15年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債；剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，從2018年76%的高點連續(xù)5年下降。同時，在行業(yè)整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機構(gòu)的信任和支持，2023年在境內(nèi)外合計新獲取的融資近900億元，其中境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。此外，萬科緊跟國家房地產(chǎn)金融支持政策導(dǎo)向，積極向新融資模式轉(zhuǎn)型，2024年萬科包括旗下印力集團(tuán)在內(nèi)合計已新增落地經(jīng)營性物業(yè)貸款109億元，實現(xiàn)資債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

　　高質(zhì)量交付新房28.9萬套

　　當(dāng)前，伴隨城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的持續(xù)變化，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，已成為破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的治本之策。新的發(fā)展模式下，為居民建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，已成為房企核心競爭力所在。

　　2023年，面對市場下行的艱巨挑戰(zhàn)，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)了較強的韌性。首先，全力銷售，持續(xù)跑贏大市。截止去年底，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761億元，根據(jù)第三方統(tǒng)計，萬科2023年銷售額穩(wěn)居行業(yè)第二，同比降幅顯著低于百強房企全年降幅；去化率表現(xiàn)也持續(xù)提升，全年新開盤項目首開當(dāng)日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達(dá)80%。與此同時，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和交付服務(wù)，高質(zhì)量交付28.9萬套，交付即時滿意度97%，客戶售后滿意度97%。為了給客戶交付更滿意的房屋，萬科以客戶視角梳理工程優(yōu)秀做法，年內(nèi)共計邀請371個項目的16萬名客戶進(jìn)入工地，參與樓棟主體施工、室內(nèi)裝修等關(guān)鍵節(jié)點的質(zhì)量共建，同時，在35個大盤項目完成社區(qū)商業(yè)、教育、交通等生活配套呈現(xiàn)，提升已交付入住體驗，項目入住率平均提升超30%。截止年底，10個項目榮獲魯班獎、詹天佑獎等中國建筑行業(yè)大獎。為了讓消費者踏踏實實地住進(jìn)新房，在交付階段推進(jìn)“交付即辦證”，年內(nèi)191個項目的客戶在收房現(xiàn)場拿到房產(chǎn)證。此外，新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理持續(xù)優(yōu)化，2023年新項目投資兌現(xiàn)度達(dá)88%。

　　租購并舉，萬科長租公寓的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一，并在成本法的會計計量方式下實現(xiàn)了整體盈利。作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓共運營管理租賃住房23萬間，累計開業(yè)18萬間，布局全國31個城市，并保持了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的服務(wù)品質(zhì)和運營效率，累計服務(wù)客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達(dá)96%，超過60%客戶選擇續(xù)租。同時不斷升級產(chǎn)品體系與服務(wù)，在15個城市36個項目中打造宜居的家庭式公寓產(chǎn)品，在10個城市管理超萬張有品質(zhì)的藍(lán)領(lǐng)宿舍床位，并持續(xù)深度服務(wù)實體經(jīng)濟企業(yè)，累計為比亞迪、騰訊、科大訊飛等超過5000家企業(yè)提供住房服務(wù)，企業(yè)客戶占比提升至23%，為業(yè)務(wù)帶來了更穩(wěn)定的客戶結(jié)構(gòu)。同時，泊寓還積極響應(yīng)國家保障性租賃住房政策，在23個城市納保147個項目，涉及房源10萬間。此外，泊寓積極開展社群活動，豐富租戶的社區(qū)生活，2023年全國門店累計組織發(fā)起了1390余場社群活動，為超10萬租戶打開生活社交圈。

　　好產(chǎn)品還需要好服務(wù)。從幫客戶看孩子，到替客戶停車，萬科物業(yè)致力成為客戶生活的好幫手，實實在在隨時解決業(yè)主的生活問題。基于“五好”服務(wù)的實踐，萬科物業(yè)2023年榮獲“中國住宅物業(yè)服務(wù)力TOP1企業(yè)”、“中國物業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”等多項行業(yè)榮譽，并成為第三方機構(gòu)發(fā)布的物業(yè)行業(yè)首份《物業(yè)管家發(fā)展白皮書》中的主要正面樣本。在持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)下，2023年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入334億元，同比增長10%，其中社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入189億元，同比增長13%。

　　REITs突破助力可持續(xù)健康發(fā)展

　　2023年，公募REITs試點持續(xù)深入，為萬科帶來新的發(fā)展機遇,將有效解決經(jīng)營性業(yè)務(wù)資產(chǎn)過重，投資回收周期過長的難題。正如萬科董事會主席郁亮此前表示，REITs對于經(jīng)營性不動產(chǎn)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)，推動房企從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。

　　萬科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。此前，萬科旗下印力集團(tuán)發(fā)布的中金印力REIT已正式進(jìn)入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。經(jīng)營性業(yè)務(wù)的REITs突破，不僅反映了市場對萬科多年轉(zhuǎn)型成果的認(rèn)可，也將助力萬科打通經(jīng)營性不動產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán)，實現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效、更良性的運轉(zhuǎn)，保障經(jīng)營性業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

　　事實上，伴隨REITs的擴容和發(fā)展，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)上的能力優(yōu)勢將愈發(fā)顯現(xiàn)，為其短期流動性和長期價值增長提供更豐富的來源。2023年，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收91.1億元，同比增長4.6%，合計開業(yè)203個商業(yè)項目，建筑面積1158萬平方米，萬科管理運營的商業(yè)項目布局在一二線城市的占比超過90%。萬科物流業(yè)務(wù)自2015年開啟全國倉儲網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前冷鏈倉儲規(guī)模保持全國第一，2023年實現(xiàn)營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈?zhǔn)杖胪仍鲩L33.9%。

　　國資大股東力挺萬科穿越周期

　　面對此輪極具挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)周期，萬科除了自身全力以赴，也獲得了國資大股東的力挺和支持。

　　2024年3月，印力REIT詢價公告顯示，深鐵集團(tuán)擬通過戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購中金印力消費REIT，認(rèn)購份額為該基金募集份額總額的29.8%，認(rèn)購金額約10億元；2024年1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權(quán)。不僅如此，自2017年深鐵入股萬科以來，深國資與萬科已在多領(lǐng)域持續(xù)、深入開展各類合作。2020年6月，萬科與深鐵共同投資成立合資公司，深化“軌道+物業(yè)”領(lǐng)域合作；2022年11月，萬科集團(tuán)與深圳地鐵集團(tuán)、鹽田港集團(tuán)等6家深圳市屬國企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市更新、物流服務(wù)、產(chǎn)城融合、TOD等領(lǐng)域深入合作，以專業(yè)力量助力深圳的城市發(fā)展。2023年5月，萬科與深鐵合作的深圳灣睿印RAILIN項目在深圳灣超級總部基地正式開業(yè)。可以預(yù)見，這些既不是深國資支持萬科的起點，也不會是終點，未來會有更多支持萬科的舉措落地。