萬科2023年年報:實現(xiàn)營收4657.4億
3月28日晚,萬科發(fā)布2023年度報告,實現(xiàn)營業(yè)收入4657.4億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元。在行業(yè)深度調(diào)整下,萬科堅守安全經(jīng)營底線,實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正;開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)提升產(chǎn)品力,確保近29萬套新房高質(zhì)量交付;經(jīng)營性業(yè)務(wù)打通商業(yè)模式,實現(xiàn)REITs突破,有望成為業(yè)內(nèi)唯一發(fā)行三類經(jīng)營性REITs的企業(yè)。
現(xiàn)金流連續(xù)15年為正
2023年,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深刻調(diào)整,房企的經(jīng)營安全面臨艱巨挑戰(zhàn)。在此情況下,萬科克服重重挑戰(zhàn)守住了財務(wù)安全的底線。銷售承壓之下,萬科仍實現(xiàn)了正向的現(xiàn)金流,截止2023年底,已連續(xù)15年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正,在手貨幣資金998.1億元,可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債;剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%,從2018年76%的高點連續(xù)5年下降。同時,在行業(yè)整體融資顯著收縮之下,萬科依然獲得了各大金融機構(gòu)的信任和支持,2023年在境內(nèi)外合計新獲取的融資近900億元,其中境內(nèi)新增融資766億元,新增融資的綜合成本3.61%。此外,萬科緊跟國家房地產(chǎn)金融支持政策導(dǎo)向,積極向新融資模式轉(zhuǎn)型,2024年萬科包括旗下印力集團(tuán)在內(nèi)合計已新增落地經(jīng)營性物業(yè)貸款109億元,實現(xiàn)資債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
高質(zhì)量交付新房28.9萬套
當(dāng)前,伴隨城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的持續(xù)變化,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,已成為破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的治本之策。新的發(fā)展模式下,為居民建設(shè)好房子、提供好服務(wù),已成為房企核心競爭力所在。
2023年,面對市場下行的艱巨挑戰(zhàn),萬科開發(fā)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)了較強的韌性。首先,全力銷售,持續(xù)跑贏大市。截止去年底,萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售面積2466萬平方米,銷售金額3761億元,根據(jù)第三方統(tǒng)計,萬科2023年銷售額穩(wěn)居行業(yè)第二,同比降幅顯著低于百強房企全年降幅;去化率表現(xiàn)也持續(xù)提升,全年新開盤項目首開當(dāng)日去化率近67%,其中13個項目開盤去化率達(dá)80%。與此同時,不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和交付服務(wù),高質(zhì)量交付28.9萬套,交付即時滿意度97%,客戶售后滿意度97%。為了給客戶交付更滿意的房屋,萬科以客戶視角梳理工程優(yōu)秀做法,年內(nèi)共計邀請371個項目的16萬名客戶進(jìn)入工地,參與樓棟主體施工、室內(nèi)裝修等關(guān)鍵節(jié)點的質(zhì)量共建,同時,在35個大盤項目完成社區(qū)商業(yè)、教育、交通等生活配套呈現(xiàn),提升已交付入住體驗,項目入住率平均提升超30%。截止年底,10個項目榮獲魯班獎、詹天佑獎等中國建筑行業(yè)大獎。為了讓消費者踏踏實實地住進(jìn)新房,在交付階段推進(jìn)“交付即辦證”,年內(nèi)191個項目的客戶在收房現(xiàn)場拿到房產(chǎn)證。此外,新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理持續(xù)優(yōu)化,2023年新項目投資兌現(xiàn)度達(dá)88%。
租購并舉,萬科長租公寓的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一,并在成本法的會計計量方式下實現(xiàn)了整體盈利。作為全國最大的集中式公寓提供商,萬科泊寓共運營管理租賃住房23萬間,累計開業(yè)18萬間,布局全國31個城市,并保持了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的服務(wù)品質(zhì)和運營效率,累計服務(wù)客戶超過80萬人,客戶滿意度95%,全年出租率達(dá)96%,超過60%客戶選擇續(xù)租。同時不斷升級產(chǎn)品體系與服務(wù),在15個城市36個項目中打造宜居的家庭式公寓產(chǎn)品,在10個城市管理超萬張有品質(zhì)的藍(lán)領(lǐng)宿舍床位,并持續(xù)深度服務(wù)實體經(jīng)濟企業(yè),累計為比亞迪、騰訊、科大訊飛等超過5000家企業(yè)提供住房服務(wù),企業(yè)客戶占比提升至23%,為業(yè)務(wù)帶來了更穩(wěn)定的客戶結(jié)構(gòu)。同時,泊寓還積極響應(yīng)國家保障性租賃住房政策,在23個城市納保147個項目,涉及房源10萬間。此外,泊寓積極開展社群活動,豐富租戶的社區(qū)生活,2023年全國門店累計組織發(fā)起了1390余場社群活動,為超10萬租戶打開生活社交圈。
好產(chǎn)品還需要好服務(wù)。從幫客戶看孩子,到替客戶停車,萬科物業(yè)致力成為客戶生活的好幫手,實實在在隨時解決業(yè)主的生活問題。基于“五好”服務(wù)的實踐,萬科物業(yè)2023年榮獲“中國住宅物業(yè)服務(wù)力TOP1企業(yè)”、“中國物業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”等多項行業(yè)榮譽,并成為第三方機構(gòu)發(fā)布的物業(yè)行業(yè)首份《物業(yè)管家發(fā)展白皮書》中的主要正面樣本。在持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)下,2023年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入334億元,同比增長10%,其中社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入189億元,同比增長13%。
REITs突破助力可持續(xù)健康發(fā)展
2023年,公募REITs試點持續(xù)深入,為萬科帶來新的發(fā)展機遇,將有效解決經(jīng)營性業(yè)務(wù)資產(chǎn)過重,投資回收周期過長的難題。正如萬科董事會主席郁亮此前表示,REITs對于經(jīng)營性不動產(chǎn)的重要性,類似于按揭貸款之于住宅開發(fā),能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán),推動房企從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。
萬科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。此前,萬科旗下印力集團(tuán)發(fā)布的中金印力REIT已正式進(jìn)入詢價階段,萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布,長租公寓REIT目前也在積極申報中。經(jīng)營性業(yè)務(wù)的REITs突破,不僅反映了市場對萬科多年轉(zhuǎn)型成果的認(rèn)可,也將助力萬科打通經(jīng)營性不動產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán),實現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效、更良性的運轉(zhuǎn),保障經(jīng)營性業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。
事實上,伴隨REITs的擴容和發(fā)展,萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)上的能力優(yōu)勢將愈發(fā)顯現(xiàn),為其短期流動性和長期價值增長提供更豐富的來源。2023年,萬科商業(yè)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收91.1億元,同比增長4.6%,合計開業(yè)203個商業(yè)項目,建筑面積1158萬平方米,萬科管理運營的商業(yè)項目布局在一二線城市的占比超過90%。萬科物流業(yè)務(wù)自2015年開啟全國倉儲網(wǎng)絡(luò)布局至今,目前冷鏈倉儲規(guī)模保持全國第一,2023年實現(xiàn)營收41.8億元,同比增長17.2%,其中冷鏈?zhǔn)杖胪仍鲩L33.9%。
國資大股東力挺萬科穿越周期
面對此輪極具挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)周期,萬科除了自身全力以赴,也獲得了國資大股東的力挺和支持。
2024年3月,印力REIT詢價公告顯示,深鐵集團(tuán)擬通過戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購中金印力消費REIT,認(rèn)購份額為該基金募集份額總額的29.8%,認(rèn)購金額約10億元;2024年1月,深國資旗下投資平臺深投控斥資,向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權(quán)。不僅如此,自2017年深鐵入股萬科以來,深國資與萬科已在多領(lǐng)域持續(xù)、深入開展各類合作。2020年6月,萬科與深鐵共同投資成立合資公司,深化“軌道+物業(yè)”領(lǐng)域合作;2022年11月,萬科集團(tuán)與深圳地鐵集團(tuán)、鹽田港集團(tuán)等6家深圳市屬國企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議,在城市更新、物流服務(wù)、產(chǎn)城融合、TOD等領(lǐng)域深入合作,以專業(yè)力量助力深圳的城市發(fā)展。2023年5月,萬科與深鐵合作的深圳灣睿印RAILIN項目在深圳灣超級總部基地正式開業(yè)。可以預(yù)見,這些既不是深國資支持萬科的起點,也不會是終點,未來會有更多支持萬科的舉措落地。
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