糾纏已久的鑫苑系存款質(zhì)押疑團(tuán)迎來(lái)最新調(diào)查結(jié)果：受質(zhì)押支持融資活動(dòng)的所獲資金，最終輸送至鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱"鑫苑置業(yè)"），并用于其日常業(yè)務(wù)活動(dòng)，即項(xiàng)目建設(shè)及交付保證。


　　8月15日晚間，鑫苑物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱"鑫苑服務(wù)"，01895.hk）披露有關(guān)獨(dú)立調(diào)查更新及繼續(xù)暫停買賣的消息。

　　公告披露，獨(dú)立顧問(wèn)于2019年10月1日至2022年12月31日期間，識(shí)別出鑫苑科技及其直接附屬公司河南鑫苑物業(yè)服務(wù)有限公司合共訂立32筆交易，交易性質(zhì)為定期存款、通知存款、結(jié)構(gòu)性存款及金融產(chǎn)品投資。

　　其中，有28筆已安全歸還予本公司及其有關(guān)附屬公司。然而，余下4筆為未經(jīng)授權(quán)的質(zhì)押，總額為4.02億元。受質(zhì)押支持融資活動(dòng)的所獲資金最終輸送至鑫苑置業(yè)，并用于其日常業(yè)務(wù)活動(dòng)，即項(xiàng)目建設(shè)及交付保證。

　　值得注意的是，獨(dú)立調(diào)查所識(shí)別的4筆存款或相應(yīng)質(zhì)押乃于董事會(huì)不知情或未經(jīng)同意的情況下作出。由于相關(guān)貸款未在有關(guān)貸款到期日前償還，4筆存款均已被有關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行。


　　受此存款質(zhì)押事項(xiàng)影響，鑫苑服務(wù)自2022年11月16日暫停了在港交所的上市交易，并宣布進(jìn)行核查。直到近期，調(diào)查團(tuán)隊(duì)發(fā)布最新報(bào)告，證實(shí)了質(zhì)押存款所獲融資最終輸送至鑫苑置業(yè)。

　　然而，時(shí)至今日，鑫苑服務(wù)仍未在港交所復(fù)牌。

　　未獲董事會(huì)許可
　　鑫苑服務(wù)4億存款不翼而飛


　　存款質(zhì)押事項(xiàng)的披露起源于鑫苑服務(wù)的自曝。2022年11月15日，鑫苑服務(wù)發(fā)布公告稱，識(shí)別出旗下附屬公司存置于鄭州銀行及華夏銀行合共約4.02億元的定期存款已被質(zhì)押，作為控股股東鑫苑地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱"鑫苑地產(chǎn)"）的子公司以及若干非鑫苑服務(wù)旗下公司的貸款融資抵押品。

　　在公告中，鑫苑服務(wù)特別指出，抵押事項(xiàng)乃于現(xiàn)任董事會(huì)任何成員或本公司高級(jí)管理層不知情及未經(jīng)同意下進(jìn)行。

　　IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向大公房產(chǎn)表示，這種關(guān)聯(lián)交易屬于違反決策程序、未經(jīng)關(guān)聯(lián)交易專項(xiàng)審查并及時(shí)披露，除了違規(guī)之外還涉嫌犯罪。

　　資料顯示，鑫苑地產(chǎn)持有鑫苑服務(wù)3億股股份，持股比例為60%；而鑫苑置業(yè)則由鑫苑地產(chǎn)全資擁有。鑫苑地產(chǎn)是鑫苑服務(wù)的控股股東。

　　自曝存款質(zhì)押事項(xiàng)的后一天，鑫苑服務(wù)公告暫停在港交所的交易，并宣布進(jìn)行調(diào)查。此后幾個(gè)月內(nèi)，鑫苑服務(wù)就質(zhì)押事項(xiàng)及暫停買賣的最新信息陸續(xù)發(fā)布13篇公告。

　　綜合公告內(nèi)容來(lái)看，鑫苑服務(wù)針對(duì)質(zhì)押事件成立獨(dú)立調(diào)查委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查，并持續(xù)停牌，甚至就存款抵押事項(xiàng)向香港國(guó)際仲裁中心提交針對(duì)鑫苑置業(yè)的仲裁。受此事件影響，鑫苑服務(wù)至今仍未刊發(fā)2022年全年業(yè)績(jī)。


　　值得關(guān)注的是，2022年11月28日，香港聯(lián)交所發(fā)布對(duì)鑫苑服務(wù)及四名董事的紀(jì)律行動(dòng)聲明，譴責(zé)該司執(zhí)行董事王研博、前執(zhí)行董事黃波損害投資者權(quán)益及譴責(zé)非執(zhí)行董事張勇、楊玉巖。

　　大公房產(chǎn)了解到，鑫苑物業(yè)服務(wù)于2019年10月上市后不久，并于2020年1月1日至2021年3月31日期間，與母公司及附屬公司進(jìn)行了十項(xiàng)須予公布及關(guān)聯(lián)交易以及透過(guò)其持有51%權(quán)益的合營(yíng)公司與母公司的附屬公司進(jìn)行一項(xiàng)交易。

　　聯(lián)交所認(rèn)為，相關(guān)交易主要是為母公司的利益而進(jìn)行，而該公司承認(rèn)當(dāng)中有部分構(gòu)成向母公司提供的財(cái)務(wù)資助。

　　在這則聯(lián)交所的紀(jì)律聲明中所提及的非執(zhí)行董事張勇，正是鑫苑系的老板，鑫苑集團(tuán)的董事長(zhǎng)。

　　鑫苑服務(wù)在港上市時(shí)，張勇曾對(duì)鑫苑服務(wù)寄予厚望。他曾表示，鑫苑服務(wù)在香港上市，將為公司未來(lái)的發(fā)展注入雄厚的資本實(shí)力，開(kāi)辟更加廣闊的發(fā)展空間。如今，為了盤活鑫苑置業(yè)，質(zhì)押了鑫苑服務(wù)4.02億元存款，甚至還引起鑫苑服務(wù)不顧情面向香港國(guó)際仲裁中心提交仲裁。

　　不過(guò)，在鑫苑服務(wù)持續(xù)發(fā)布的公告中，可以看出鑫苑服務(wù)尋求復(fù)牌的渴望，同時(shí)也收到聯(lián)交所的多次復(fù)牌指引。

　　不過(guò)，由于獨(dú)立調(diào)查尚未最終結(jié)束，其2022年年報(bào)也還未公布，鑫苑服務(wù)想要達(dá)到復(fù)盤標(biāo)準(zhǔn)尚有一定距離。柏文喜表示，此事需要查明事實(shí)，提出切實(shí)可行的解決方案并予以公告之后才能達(dá)到復(fù)牌要求。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向大公房產(chǎn)表示，鑫苑服務(wù)短期內(nèi)復(fù)牌的希望并不是太大，最壞的結(jié)果是像泰禾或是陽(yáng)光城，有可能面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

　　鑫苑服務(wù)方面則表示，他們將盡一切所需努力，按聯(lián)交所滿意的方式履行復(fù)牌指引，以期在全面遵守上市規(guī)則的情況下盡快恢復(fù)其股份買賣。

　　質(zhì)押物業(yè)公司4億存款后
　　鑫苑置業(yè)仍面臨債務(wù)壓力

　　實(shí)際上，在此次因質(zhì)押事項(xiàng)停牌前不久，鑫苑服務(wù)才剛剛擺脫關(guān)聯(lián)交易及年報(bào)難產(chǎn)的問(wèn)題，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)17個(gè)月的停牌之旅，于2022年9月2日恢復(fù)股份買賣。然而，僅在兩個(gè)月后，鑫苑服務(wù)就再一次因關(guān)聯(lián)交易陷入停牌風(fēng)波。

　　鑫苑置業(yè)是鑫苑集團(tuán)旗下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，也是此次質(zhì)押事項(xiàng)的直接受益人，于2007年在紐交所上市，是首批赴美上市的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)之一，曾有著"中國(guó)房企赴美上市第一股"的美譽(yù)。

　　大公房產(chǎn)了解到，2022年6月24日，鑫苑置業(yè)曾收到紐交所的通知信，稱其ADS交易價(jià)格低于合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，并且公司恢復(fù)合規(guī)的適用補(bǔ)救期將于2022年12月24日到期。

　　按照相關(guān)規(guī)定，如果在六個(gè)月補(bǔ)救期屆滿時(shí)，補(bǔ)救期最后一個(gè)交易日的ADR收盤價(jià)為1美元，并且如果在補(bǔ)救期最后一個(gè)交易日結(jié)束的30個(gè)交易日內(nèi)未達(dá)到1美元的ADR平均收盤價(jià)，紐交所將啟動(dòng)停牌和退市程序。

　　此外，受債務(wù)違約影響，在2022年5月31日-7月1日，鑫苑置業(yè)及其子公司曾三度被法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額總計(jì)10.6億元。

　　2022年10月11日，鑫苑置業(yè)于新交所發(fā)行上市的兩只優(yōu)先票據(jù)"14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD (REG S)"和"14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD (REG S)"未能按時(shí)償付美元債利息發(fā)生違約，還觸發(fā)了約2.3億美元本金的提前償付。

　　據(jù)此，兩筆違約本息合計(jì)為約2.67億美元，約合人民幣20億元。這正是在鑫苑服務(wù)自曝存款質(zhì)押事項(xiàng)前不久。


　　整體來(lái)看，鑫苑置業(yè)2022年上半年可謂債務(wù)壓力巨大。據(jù)其發(fā)布的2022年債券中期報(bào)告顯示，截止報(bào)告期末，該公司合并報(bào)表范圍內(nèi)負(fù)債總計(jì)578.99億元，其中有息負(fù)債總額100.68億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債35.42億元，而公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為18.86億元，僅達(dá)到即將到期負(fù)債總額的一半。

　　近年來(lái)，鑫苑置業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況也不容樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2022年鑫苑置業(yè)錄得收入分別為19.77億美元、22.18億美元、24.83億美元、17.46億美元、15.36億美元和9.5億美元，其營(yíng)業(yè)收入在2019年攀至高峰后又逐漸下降，直至2022年跌下10億美元的門檻。

　　隨著營(yíng)業(yè)收入的下滑，鑫苑置業(yè)也陷入持續(xù)虧損的旋渦。自2020年至今，鑫苑置業(yè)連續(xù)三年持續(xù)凈利潤(rùn)虧損，分別虧損0.68億美元、4.13億美元和2.59億美元。

　　"黑鐵"時(shí)代
　　鑫苑集團(tuán)何去何從？

　　2007年，鑫苑置業(yè)成功在美上市，獲得"中國(guó)房企赴美上市第一股"的稱號(hào)，張勇也憑借鑫苑置業(yè)的上市迎來(lái)了自己人生中的高光時(shí)刻。

　　此后十年，鑫苑置業(yè)經(jīng)歷了方向調(diào)整、規(guī)模擴(kuò)張、組織再造，引入多位萬(wàn)達(dá)老將的加入。這十年也是地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，許多頭部房企正是抓住這段時(shí)間的機(jī)遇，迎來(lái)規(guī)模與效率的大幅提高。

　　然而，堅(jiān)持"不囤地、不捂盤、零庫(kù)存"開(kāi)發(fā)模式的鑫苑系，終是沒(méi)能在黃金時(shí)代站穩(wěn)腳跟，始終徘徊在中小房企之列。

　　2017年，張勇大手筆"承包"了紐約時(shí)代廣場(chǎng)的廣告大屏向全球華人拜年，一時(shí)風(fēng)光無(wú)限。這次高光之后，鑫苑系便邁入低谷，不僅是經(jīng)營(yíng)上被人落下一大截，更是陷入債務(wù)泥潭的旋渦。

　　資料顯示，2014-2021年，鑫苑置業(yè)的銷售額分別為82.3億元、135.6億元、190.7億元、233.1億元、295.1億元、221.9億元、226.3億元及200.5億元，在2017年達(dá)到高點(diǎn)后便停滯不前，甚至還出現(xiàn)下滑。

　　2021年以來(lái)，鑫苑置業(yè)的危機(jī)逐漸爆發(fā)。財(cái)務(wù)危機(jī)、債務(wù)違約等消息從2021年下半年開(kāi)始不斷傳出，并從財(cái)務(wù)危機(jī)傳導(dǎo)至項(xiàng)目危機(jī)，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目停工、業(yè)主維權(quán)，企業(yè)風(fēng)評(píng)急速下滑。


　　迄今為止，鑫苑置業(yè)仍有八次被法院列為被執(zhí)行人的記錄，被執(zhí)行金額已經(jīng)達(dá)到13.75億元。此外，鑫苑置業(yè)還被兩家中級(jí)人民法院限制高消費(fèi)，這讓曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的鑫苑創(chuàng)始人張勇也陷入窘境。

　　實(shí)際上，面對(duì)當(dāng)下的行業(yè)及市場(chǎng)環(huán)境，許多頭部房企仍在持續(xù)承壓，更不要說(shuō)中小企業(yè)。關(guān)鍵在于是否能改善自身經(jīng)營(yíng)狀況，促進(jìn)良性循環(huán)，等待市場(chǎng)環(huán)境的改善。

　　張宏偉表示，從目前鑫苑的整體區(qū)域布局來(lái)看，鑫苑以河南為大本營(yíng)，布局相對(duì)較多，在其他區(qū)域的布局偏三四線城市，核心一線城市布局偏少。從區(qū)域布局、城市布局來(lái)看，存在一定市場(chǎng)壓力和銷售壓力。短期來(lái)看，其經(jīng)營(yíng)狀況仍要以保交樓、保交付為主。

　　張宏偉也提到，如果在保交樓的過(guò)程中，能夠吸引到有背書(shū)能力的股東，那企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況可能會(huì)恢復(fù)得更快一點(diǎn)。

　　在2022年3月，王健林曾化身"白衣騎士"拉了鑫苑一把。在鑫苑董事長(zhǎng)張勇帶隊(duì)前往萬(wàn)達(dá)集團(tuán)之際，萬(wàn)達(dá)與之簽約了合作協(xié)議。鑫苑置業(yè)將旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目交由萬(wàn)達(dá)管理，期望以此獲得更好的效益，度過(guò)資金難關(guān)。除此之外，兩者便再無(wú)過(guò)多合作。

　　鑫苑置業(yè)至今仍在為化解危機(jī)而努力。8月21日，鑫苑置業(yè)發(fā)布公告，宣布交換要約的結(jié)算和新票據(jù)的發(fā)行已于2023年8月18日完成。據(jù)悉，截至2023年8月18日，鑫苑置業(yè)已對(duì)現(xiàn)有票據(jù)總未償本金中的3.07億美元進(jìn)行了交換，同時(shí)發(fā)行了總本金為3.31億美元的新票據(jù)。

　　柏文喜認(rèn)為，企業(yè)要順利走出行業(yè)寒冬一方面需要自身及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)規(guī)劃，并積極進(jìn)行債務(wù)和業(yè)務(wù)重組，引進(jìn)資源和提升經(jīng)營(yíng)，另外也有賴于樓市回暖和房產(chǎn)行業(yè)的整體性復(fù)蘇。

　　未來(lái)，鑫苑服務(wù)是否能成功復(fù)牌，鑫苑置業(yè)又是否能順利走出困境，大公房產(chǎn)將持續(xù)觀察。