中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2007年來(lái)大致經(jīng)歷四輪周期,前三輪周期較相似,然而,目前所處的第四輪周期卻與前三輪大不相同。自2017年以來(lái),政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重視程度前所未有,“房住不炒,一城一策”改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)原有的周期性趨勢(shì),政府管控的決心空前之強(qiáng),在經(jīng)濟(jì)壓力下大幅轉(zhuǎn)向的希望并不大。預(yù)計(jì)未來(lái)的政策鬆供給、不鬆需求,一方面,供給端房企融資微調(diào),紓解資金困境;另方面,需求端堅(jiān)持“房住不炒”,強(qiáng)化預(yù)期管理??傮w上,房地產(chǎn)的行業(yè)周期時(shí)間跨度更長(zhǎng)、更平滑。
以70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)和百城住宅價(jià)格指數(shù)的同比增速來(lái)衡量,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2007年以來(lái)大致經(jīng)歷四輪周期,其中前三輪周期較為相似,其上升段與下降段約1至2年,一個(gè)完整周期約2到3年。
一、四輪房地產(chǎn)周期
然而,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的第四輪周期卻與前三輪大不相同。今輪周期從2015年4月開始,至今已超過(guò)6年。異常主要出現(xiàn)在本輪周期的下降段上,上升段從2015年4月至2016年12月,總計(jì)20個(gè)月,與前三輪周期并無(wú)明顯差異。下降段則從2016年12月持續(xù)至今,接近5年仍未明顯反轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)反映,住宅價(jià)格指數(shù)同比增速在經(jīng)歷2016年12月到2018年初的迅速下降后并未開始反彈,而是轉(zhuǎn)入一個(gè)緩慢下降的全新階段,住宅價(jià)格指數(shù)同比增速的波動(dòng)幅度較之前明顯收窄,總體上處于緩慢下降的趨勢(shì)。
除了總體趨勢(shì)外,如果考察一二三線城市的住宅價(jià)格指數(shù)同比增速,還能發(fā)現(xiàn)第四輪周期與前三輪的另一個(gè)不同之處。在前三輪周期中,一線城市的住宅價(jià)格指數(shù)同比增速幾乎高于二線城市,二線城市則高于三線城市。然而,在第四輪周期中,上升段仍符合前三輪周期的規(guī)律,住宅價(jià)格指數(shù)同比增速一線城市高于二三線城市。但在下降段,一線城市的住宅價(jià)格指數(shù)同比增速則出現(xiàn)大幅下降,在2017年下半年之后低于二三線城市,而且在緊接兩年一直都被壓制在0附近。二線城市的住宅價(jià)格指數(shù)同比增速也出現(xiàn)不小的降幅,在2017年下半年后小于下跌幅度更加平緩的三線城市。在本輪周期中,出現(xiàn)了一線城市住宅價(jià)格指數(shù)同比增速低于二線城市,二線城市低于三線城市的全新局面。
從以上分析發(fā)現(xiàn),無(wú)論是總體趨勢(shì)的拐點(diǎn),還是一二三線城市增速排名變化的拐點(diǎn),都出現(xiàn)在2017年下半年。因此2017年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策及房地產(chǎn)政策就非常值得我們關(guān)注。
在2016年12月14至16日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。這是政府首次提出“房住不炒”的概念,此后也一直堅(jiān)持這一路線。
二、房地產(chǎn)周期與相關(guān)政策
在此次第四輪房地產(chǎn)周期中,政府的行為邏輯則與前三輪周期明顯不同。2020年初新冠疫情來(lái)襲,中國(guó)經(jīng)濟(jì)承受巨大的壓力。然而政府卻并未像前三輪周期中一樣放松房地產(chǎn)市場(chǎng)限制以刺激經(jīng)濟(jì),而是堅(jiān)持住“房住不炒”路線,各地方政府凡是涉及放松限購(gòu)限貸、下調(diào)首付比例的政策都遭到撤回。
結(jié)合前述疫情期間被撤回的房地產(chǎn)市場(chǎng)放松政策來(lái)看,政府在疫情導(dǎo)致的巨大經(jīng)濟(jì)壓力下,仍然沒(méi)有房地產(chǎn)政策大幅轉(zhuǎn)向的打算。由此可見,政府在本次第四輪周期中堅(jiān)定“房住不炒”路線,調(diào)控決心空前堅(jiān)定。因此,預(yù)計(jì)在未來(lái)中短期內(nèi),房地產(chǎn)政策不太可能有較大的放松,仍將維持偏緊的局面。
三、“房住不炒”抑投機(jī)
2016年底,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”,由此開啟“房住不炒”政策。此后,相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)與之相配套的政策,一套以實(shí)現(xiàn)“房住不炒”、抑制投機(jī)性住房需求為目標(biāo),以房企融資、購(gòu)房者信貸等方面的限制政策的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制逐步形成。該政策的實(shí)施植根于深刻的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景。
其一,局部地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)現(xiàn)象是出現(xiàn)“房住不炒”政策的直接原因。其二,商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲對(duì)其他購(gòu)房需求產(chǎn)生較大的擠出效應(yīng),構(gòu)成不利影響。
從短期措施來(lái)看,“房住不炒”主要通過(guò)限購(gòu)政策、房貸利率的調(diào)整來(lái)控制投機(jī)性需求的擴(kuò)張。同時(shí),政府還通過(guò)集中供地、房企“三道紅線”等手段來(lái)限制房企的高杠桿、高負(fù)債的擴(kuò)張道路,防范相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)。就長(zhǎng)效機(jī)制而言,一方面,政府注重保持政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性,以達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目的,防范房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
其次,為了滿足中低收入群體的住房需求,政府大力推進(jìn)租賃住房的發(fā)展。不斷通過(guò)政策支持、稅收優(yōu)惠等手段,擴(kuò)大租賃住房的優(yōu)質(zhì)供給,滿足不同群體的租賃需求,以實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的愿景,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。
再者,房地產(chǎn)稅收體系改革也是房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容。今年5月財(cái)政部等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì),釋放了房地產(chǎn)稅正在穩(wěn)步推進(jìn)的政策資訊。未來(lái),房地產(chǎn)的順利落地有利于從根源上壓縮房地產(chǎn)投機(jī)行為的獲利空間,促進(jìn)更多空置的投機(jī)性房地產(chǎn)供給釋放,從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
“房住不炒”已經(jīng)連續(xù)5年被中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及,標(biāo)志其成為住房體制未來(lái)長(zhǎng)期堅(jiān)持的一條基本原則。但是,在“房住不炒”方針的貫徹與實(shí)施過(guò)程中,由于其他一系列因素的擾動(dòng),實(shí)施也存在一定困難。
短期內(nèi),實(shí)施“房住不炒”政策防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、燙平經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)成為“魚和熊掌”的兩端,不可兼得。房地產(chǎn)是水泥、鋼鐵、玻璃、工業(yè)機(jī)械等眾多產(chǎn)業(yè)鏈的需求端,對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著巨大作用。
就中長(zhǎng)期而言,“房住不炒”政策的實(shí)施面臨土地財(cái)政和“塔西佗陷阱”之間的取舍。一方面,在短期內(nèi),土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式難以改變。地方政府通過(guò)拍賣土地,達(dá)到以地生稅、以地生資、以地生租的目的,從而促進(jìn)土地出讓收益和一般公共預(yù)算的提升,進(jìn)而促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施和民生服務(wù)的改善,帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這一套經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式驅(qū)動(dòng)許多地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,在短期內(nèi),難以擺脫對(duì)它的依賴。另一方面,房地產(chǎn)調(diào)控的頻繁“搖擺”容易讓調(diào)控政策陷入“塔西佗陷阱”。
短期內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)與控房?jī)r(jià)的權(quán)衡取舍與中長(zhǎng)期“土地財(cái)政”發(fā)展方式與“塔西佗陷阱”約束的權(quán)衡取舍,在一定程度導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控的波折與曲折,也決定了未來(lái)“房住不炒”政策在長(zhǎng)期上貫徹態(tài)度是堅(jiān)定、堅(jiān)決的,但短期的政策呈現(xiàn)可能是漸進(jìn)的、靈活且曲折的。如近期,在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下,部分城市的房貸利率又出現(xiàn)下降現(xiàn)象。這或許意味著,雖然“房住不炒”的政策導(dǎo)向不會(huì)轉(zhuǎn)變,但前期房地產(chǎn)政策的高壓態(tài)勢(shì)有望階段性地迎來(lái)邊際放松,以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷售的過(guò)快轉(zhuǎn)冷和經(jīng)濟(jì)的下行壓力。
四、未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)
需求端:見底回升,“房住不炒”下未來(lái)增長(zhǎng)仍乏力
銷售增速量?jī)r(jià)齊跌后,呈現(xiàn)見底回升態(tài)勢(shì)。今年首10月商品房銷售面積及金額累計(jì)同比增速為7.3%和11.8%,較首9月增速分別下降4和4.8個(gè)百分點(diǎn)。從30個(gè)大中城市商品房成交數(shù)據(jù)可看出,近期成交面積均出現(xiàn)反彈。隨著信用風(fēng)險(xiǎn)事件的悲觀預(yù)期平復(fù),預(yù)計(jì)短期內(nèi)銷售中樞將有所反彈。
限購(gòu)、房貸緊縮等政策下居民購(gòu)房能力仍受限。房貸方面,多地按揭額度收緊導(dǎo)致首8月居民新增中長(zhǎng)期貸款累計(jì)同比增長(zhǎng)7.3%,增速較前7月下降5個(gè)百分點(diǎn),房貸利率依然維持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì),首套房貸利率5.33%,二套房貸利率5.61%。
在“房住不炒”的政策原則下,考慮到多地調(diào)控政策和按揭額度的收緊短期雖然有輕微改善,但未來(lái)需求端居民購(gòu)房能力依舊受限。
供給端:暫時(shí)遇冷,短期或?qū)⒂兴嘏?/div>
房地產(chǎn)貸款集中度管理常態(tài)化,房企融資端資金掣肘。首10月房地產(chǎn)到位資金累計(jì)同比增長(zhǎng)8.8%,增速較首9月回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。在銷售下滑和房貸額度收緊的背景下,房企的銷售回款增速有所放緩,其中訂金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)21%和9.7%,增速分別回落4.6和1個(gè)百分點(diǎn)。
在房?jī)r(jià)暫無(wú)上漲壓力的背景下,信貸政策或?qū)捤梢越鉀Q房企資金困境,同時(shí)銷售回款也將逐漸恢復(fù),預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)資金面將有所回暖。
土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌,成交面積與溢價(jià)率均走低。目前在穩(wěn)低價(jià)、讓利房企的政策導(dǎo)向下,土地溢價(jià)率明顯降低,但同時(shí)銷售下行疊加恒大事件后房企融資壓力加劇,房企拿地積極性開始降低,同時(shí)第二輪集中供地政策對(duì)房企資質(zhì)、資金來(lái)源和競(jìng)價(jià)規(guī)則等方面進(jìn)行限制,各大城市土地流拍率顯著提升。
未來(lái)政策走勢(shì):鬆供給、不鬆需求
房?jī)r(jià)、土拍、經(jīng)濟(jì)下行等利空因素推動(dòng)政策放松。面對(duì)恒大事件后銷售需求乏力的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn),土地流拍帶來(lái)的地方財(cái)政緊縮,以及經(jīng)濟(jì)下行壓力等利空因素,政策有望邊際寬松,但主要目的在于為房企融資紓困。未來(lái)可能的政策舉措包括:通過(guò)窗口指導(dǎo),擴(kuò)張開發(fā)貸。未來(lái)人行或?qū)⑼ㄟ^(guò)窗口指導(dǎo),放松銀行開發(fā)貸審批限制,緩解房企短期流動(dòng)性問(wèn)題。
一方面,要堅(jiān)守“房住不炒”的前提,傳遞“大而不能倒”不成立的信號(hào),未來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的淘汰退出與市場(chǎng)出清的趨勢(shì)明確,政策將引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)龍頭兼併、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。
另一方面,當(dāng)下“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的提出具有重要意義,保質(zhì)保量完成樓盤交付,以避免樓市爛尾引發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散,同時(shí)強(qiáng)化預(yù)期管理,穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期,保證房產(chǎn)在銀行和信托資產(chǎn)端的抵押價(jià)值,從而有效避免實(shí)體經(jīng)濟(jì)向金融體系風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)而造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。
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