猶記疫情爆發(fā)之初，由于居家辦公時間的增多，外界對于“生育小高峰”的預期升溫，如今看來只是一廂情愿。近期發(fā)布的《中國統(tǒng)計年鑒2021》顯示，2020年中國人口出生率為8.52‰，首次跌破1%，創(chuàng)下了1978來的新低。人口拐點的提前到來看來是不可避免。

　　學界通常用生產(chǎn)者/消費者的比值來衡量人口紅利水平。其中，生產(chǎn)者被定義為年齡在15-64歲之間的人口，消費者則是年齡在15歲以下、以及65歲以上的人口。這一比值的上升，意味著社會生產(chǎn)力更高、撫養(yǎng)負擔更低，經(jīng)濟發(fā)展自然更快?；仡?949年后，中國歷經(jīng)過三輪嬰兒潮，分別為1949至1955年、1962年至1973年、1982年至1991年。其中，1962年至1973年一代，成長時趕上改革開放，結(jié)婚后又遭遇計劃生育，因此自90年代開始，社會勞動人口快速增長的同時家庭撫養(yǎng)負擔又在下降，人口紅利集中兌現(xiàn)。

　　但要認識到，這種人口紅利本質(zhì)上是跨代際的資源轉(zhuǎn)移，將遠期的養(yǎng)育成本（包括精力花費與財務支出）轉(zhuǎn)移為即期的生產(chǎn)及消費。隨著時間的推進，人口紅利逐步退潮。雖然1985至1991年也曾重現(xiàn)出生高峰，但屬于上一輪的“回聲嬰兒潮”，下降趨勢無可挽回。自1992年開始，中國每年出生人口開始持續(xù)走低。

　　那么，放開生育限制是否有效呢？站在人類的歷史上看，西方國家在工業(yè)革命之后，盡管有過幾輪戰(zhàn)后嬰兒潮，但生育率整體還是一路下行的。這可以理解為，人力資源在生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的重要性在持續(xù)降低，“機器代人”的壓力逐步加重，家庭傾向“少生優(yōu)生”，減少生育支出、增加教育花費，提升后代在就業(yè)市場的競爭力。此外，預期壽命的增加也顯著影響個體在生育邊際上的選擇，晚婚晚育成為全球性趨勢。

　　中國人口結(jié)構(gòu)的變動，自然對樓市產(chǎn)生巨大影響。92年土地批租制落地掃清制度障礙，94年分稅制改革激發(fā)政府賣地熱情，再到98年房改引爆市場需求，兩輪嬰兒潮人口幾乎同步涌入商品房時代。及至2001年中國入世成功，貿(mào)易順差與結(jié)匯制度聯(lián)手推高了信貸投放，樓市又成為了輸入性通脹的“蓄水池”，樓價上漲一發(fā)不可收拾。2011年，中央出重手調(diào)控樓市，先后出臺一系列限購限貸政策，這又與人口紅利曲線暗合，彼時生產(chǎn)者/消費者達到峰值（2.8）。其后，這一比值開始下行，并逐步反映到市場層面，2019年中國家庭配置房地產(chǎn)比重首次出現(xiàn)下降。

　　在房產(chǎn)稅出臺的背景下，未來中國樓市需求會出現(xiàn)區(qū)域性分化，供給總量也將回落，人達峰之后是房達峰。