圖:樓契是產(chǎn)業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓的唯一認(rèn)可文件,極為重要。
買樓是不少人一生中最重大的投資,入市前必須作出通盤考慮,除了計(jì)算個(gè)人負(fù)擔(dān)能力,還要認(rèn)清單位的詳細(xì)資料、成交價(jià)是否合理等,其中物業(yè)的契約背景亦非常重要,足以左右入市決定。
時(shí)下樓契可分為個(gè)人或共同持有,業(yè)權(quán)因而有別,又有無(wú)契樓、送贈(zèng)契等,買家需要了解當(dāng)中細(xì)節(jié),否則有關(guān)單位的樓價(jià)隨時(shí)與市價(jià)出現(xiàn)偏差,更有機(jī)會(huì)未能成交。\大公報(bào)記者 梁穎賢
所謂樓契,據(jù)《物業(yè)轉(zhuǎn)易及財(cái)產(chǎn)條例》第219章第4條:“土地的法定產(chǎn)業(yè)權(quán)只可以契據(jù)予以設(shè)定、終絕或處置。”樓契是產(chǎn)業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓的唯一認(rèn)可文件,通常經(jīng)律師協(xié)議后,律師會(huì)把買賣雙方根據(jù)“正式買賣合約”的協(xié)議轉(zhuǎn)化成契約,買賣雙方簽署“轉(zhuǎn)名契”后,新買家便正式在法律上成為“物業(yè)持有人”。
一般樓契分為個(gè)人或共同持有。個(gè)人持有可細(xì)分全部擁有或由一間公司全權(quán)擁有;共同持有表示物業(yè)多于一個(gè)業(yè)權(quán)人,屬共同擁有物業(yè),多數(shù)為兩夫婦共同持有,其持有業(yè)權(quán)的方式可以細(xì)分為“聯(lián)權(quán)共有”或“分權(quán)共有”。
簽定樓契時(shí),要先了解業(yè)權(quán)的種類,因?yàn)槠鋵?duì)于日后作轉(zhuǎn)名、除名或轉(zhuǎn)讓時(shí)有直接影響。
樓契是唯一能證明單位持有人的身份,買賣物業(yè)及申辦按揭都需要出示樓契核實(shí)業(yè)權(quán),一旦樓契缺失或不完整,買賣及申請(qǐng)按揭會(huì)增添變數(shù),甚至不能成交。
無(wú)契樓或未能申按揭
當(dāng)業(yè)主遺失樓契,物業(yè)會(huì)淪為無(wú)契樓,樓價(jià)會(huì)受到影響。原則上,業(yè)主可以補(bǔ)領(lǐng)“樓契核證副本”,又稱“影印契”。表面看是一樣的文件,同具法律效力,但實(shí)際不能完全取替正本,因?yàn)榧词寡a(bǔ)領(lǐng)后,物業(yè)仍然會(huì)被視為樓契不完整,令物業(yè)有瑕疵。
與此同時(shí),即使買家不計(jì)較無(wú)契樓肯購(gòu)入單位,但由于無(wú)法用正本證明單位的業(yè)權(quán),銀行也會(huì)存有戒心,申請(qǐng)按揭時(shí)或不受理,又或出現(xiàn)按揭不足的情況,所以業(yè)主必須有心理準(zhǔn)備,無(wú)契樓的身價(jià)會(huì)大打折扣,有機(jī)會(huì)被買家大幅壓價(jià)。
買家要留意,若然買賣雙方簽署臨時(shí)買賣合約后,業(yè)主才告知遺失樓契,又或無(wú)法提供完整樓契,買家有權(quán)終止交易,并可取回臨時(shí)訂金,甚至可追討有關(guān)代理傭金及律師費(fèi)等。
贖回需時(shí)3個(gè)月 費(fèi)用數(shù)千
至于樓契何時(shí)可取回?業(yè)主承造按揭后,銀行會(huì)將一項(xiàng)按揭押記令注冊(cè)在物業(yè)的土地注冊(cè)處紀(jì)錄內(nèi),相關(guān)樓契文件會(huì)由銀行保管,直至還清所有按揭貸款。完成供樓前數(shù)個(gè)月,銀行會(huì)發(fā)信通知業(yè)主要贖回樓契。經(jīng)專門辦理樓契的律師安排確認(rèn)手續(xù)后,業(yè)主便可向銀行索回樓契。一般來(lái)說,由處理文件、注冊(cè)至完成贖契需時(shí)三至四個(gè)月,費(fèi)用約數(shù)千元。