圖：特區(qū)政府過去16年地價(jià)總收入

　　盡管今年本港樓市迎來全面撤辣及銀行減息的利好，然而土地市場(chǎng)仍未有大起色，導(dǎo)致特區(qū)政府今年賣地收入及售出土地?cái)?shù)目，均創(chuàng)世紀(jì)金融海嘯后十六年新低，連同私人市場(chǎng)換地補(bǔ)價(jià)等計(jì)算，總地價(jià)收入更大倒退至沙士后的二十一年新低，截至本年底止暫僅剛錄逾百億元，按年大削70%。\大公報(bào)記者 林志光

　　2019年底的疫情，擊碎本港樓市長(zhǎng)逾10年的升浪，2023年初本港經(jīng)濟(jì)雖則開始踏入?復(fù)蘇之路，惟仍是舉步維艱，同年賣地成績(jī)更是不似預(yù)期，連一鐵（港鐵）一局（市建局）項(xiàng)目在內(nèi)，更發(fā)生多達(dá)6次流標(biāo)事件，令無論賣地或總地價(jià)收入，都已按年跌約半。

年內(nèi)售沙田兩幅官地 涉逾16億

　　不過，踏入今年，市況依然不妙，發(fā)展商積壓大量待售單位，投地及增加土地儲(chǔ)備的意欲幾降至冰點(diǎn)。特區(qū)政府推出位于柴灣的首個(gè)樂建居項(xiàng)目，在僅收1份標(biāo)書下，流標(biāo)收?qǐng)觥Ｆ浜笥猪樠釉识鄬蝇F(xiàn)代工業(yè)大樓的截標(biāo)時(shí)間，同時(shí)大減推地?cái)?shù)目，集中推售小型住宅地皮為主，然而成交價(jià)也未算理想。今年全年只售出兩幅沙田小瀝源住宅地皮，賣地收入僅約16.4億元，均是自2008年世紀(jì)金融海嘯后的新低，按年分別下跌約60%及88%。

　　另外，發(fā)展商也減慢跟特區(qū)政府商討將所持土地改用途的換地改契速度，個(gè)別甚至?xí)和；蚍艞売嘘P(guān)程序，特別是在古洞北及粉嶺北新發(fā)展區(qū)內(nèi)，恒地（00012），長(zhǎng)實(shí)（01113），泛海伙資策等發(fā)展商，原本申請(qǐng)?jiān)窊Q地的共6幅土地，最后都決定放棄補(bǔ)地價(jià)，促使失去逾百億元的補(bǔ)地價(jià)收入，此令來自私人市場(chǎng)的補(bǔ)地價(jià)收入劇減至約84.5億元，按年跌近60%；再加上港鐵要在本月才成功批出今年首個(gè)鐵路發(fā)展項(xiàng)目，所涉補(bǔ)地價(jià)難在今年內(nèi)入賬，導(dǎo)致政府庫(kù)房補(bǔ)地價(jià)的收入跌至2009年的15年新低，而今年總地價(jià)收入只能僅過百億元，創(chuàng)2003年后的21年新低。

　　不過，由于有兩幅元朗大型多層現(xiàn)代工業(yè)大樓地皮，及1幅青衣物流用地于明年初截標(biāo)，另在銀行明年有機(jī)會(huì)繼續(xù)減息，賣地表內(nèi)又有多幅貴重地皮待售，市場(chǎng)相信明年賣地收入有機(jī)會(huì)否極泰來。

審視市況 宜適度減條款

　　仲量聯(lián)行評(píng)估及咨詢部主管區(qū)建強(qiáng)表示，由于住宅銷售市場(chǎng)疲弱和投資成本高昂，發(fā)展商投地意欲低迷，地價(jià)持續(xù)受壓。特區(qū)政府應(yīng)致力改善發(fā)展商的投資環(huán)境，以增加賣地收入。同時(shí)建議可考慮減少賣地附加條款，如提供政府、機(jī)構(gòu)及社區(qū)（GIC）設(shè)施、道路施工等要求；接納豁免環(huán)境、社會(huì)及管治（ESG）；設(shè)施、政府、機(jī)構(gòu)或社區(qū)設(shè)施（GIC）、地面停車場(chǎng)等額外條款計(jì)入最大可建樓面面積；以及取消要求發(fā)展商在竣工后將若干樓面面積交回政府的條款。

　　另可考慮大型發(fā)展用地容許發(fā)展商分期支付地價(jià)，因面積較大的地皮發(fā)展期及回本期較長(zhǎng)，一筆過付款或會(huì)降低發(fā)展商的投資意欲；又可地皮拆細(xì)出售，以降低前期投資成本，從而令更多發(fā)展商有投地興趣，增加中標(biāo)機(jī)會(huì)。再者，可應(yīng)檢討市建局的自置居所津貼，以降低該局收購(gòu)成本及提升項(xiàng)目在低迷市道中的利潤(rùn)，避免市區(qū)舊樓重建陷于困局，未能推進(jìn)。

　　高力香港研究部主管李婉茵表示，未來隨著更多新市鎮(zhèn)地皮推出，整體規(guī)劃和發(fā)展路線圖將是吸引發(fā)展商參與的關(guān)鍵。若當(dāng)區(qū)缺乏基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)民生配套，加上在充滿不確定性及高息的環(huán)境下，發(fā)展商將承擔(dān)較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。特區(qū)政府應(yīng)審視如何平衡基建需求及增加投標(biāo)誘因，同時(shí)確保底價(jià)更貼近市場(chǎng)實(shí)際情況，以吸引更多發(fā)展商參與。