圖：隨著踏入第三季傳統(tǒng)租務(wù)旺季，在內(nèi)地生及專才湧港之下，估計(jì)季內(nèi)租金料升至歷史新高。

　　日前美國聯(lián)儲局公布議息會議結(jié)果，一如市場預(yù)期維持利率不變，本港主要銀行隨即宣布最優(yōu)惠利率同樣“按兵不動”。雖然聯(lián)儲局近期未有減息，但是本港新股市場氣氛熾熱，熱錢持續(xù)流入，導(dǎo)致銀行同業(yè)拆息（HIBOR）持續(xù)回落并徘徊低位。這不僅減輕供樓業(yè)主的利息負(fù)擔(dān)，亦促使大量資金尋求更高回報(bào)的投資渠道，對樓市構(gòu)成正面支持。

　　低息環(huán)境 港樓吸引力增

　　盡管近期關(guān)稅戰(zhàn)未完全解決，美國對多國征收關(guān)稅，但并未推高物價。資料顯示，美國5月CPI數(shù)據(jù)低于市場預(yù)期，顯示通脹壓力減輕，為聯(lián)儲局未來減息提供更大靈活性。市場普遍預(yù)期，聯(lián)儲局將于9月重啟減息，并于年底前減息2次，而低息環(huán)境，勢有助刺激全球資金流動性，增強(qiáng)本港樓股市場的吸引力，為香港樓市注入正面動力。

　　近期本港樓市氣氛明顯好轉(zhuǎn)，整體交投及樓價呈穩(wěn)中向好趨勢?！懊缆?lián)樓價指數(shù)”最新報(bào)126.49點(diǎn)，按周微升0.16%，終止5連跌走勢，本年迄今跌幅則輕微收窄至約1.3%。在低息環(huán)境及資金流入的推動下，樓市?復(fù)蘇勢頭更穩(wěn)固。

　　至于租金走勢更為凌厲。根據(jù)美聯(lián)“租金走勢圖”，5月以實(shí)用面積計(jì)算的私人住宅平均呎租約38.1元，較2019年7月時錄得約38.33元的歷史高位僅相差約0.6%，部分地區(qū)主要屋苑的租金更已超越2019年7月的水平，當(dāng)中部分新晉地區(qū)及新晉屋苑升幅尤其顯著。例如啟德區(qū)啟德1號今年5月份平均實(shí)用呎租約48.5元，較2019年7月時高約37.4%；天寰及龍譽(yù)的最新呎租亦分別較當(dāng)時升約30.8%及約30%。

　　租金上升的主要動力，主要來自近年各類專才高才紛紛湧港。根據(jù)特區(qū)政府?dāng)?shù)據(jù)，自2022年底推出多項(xiàng)輸入人才計(jì)劃以來，截至今年4月底，各項(xiàng)計(jì)劃共收到超過47萬份申請，其中逾31萬份已獲批，近21萬名人才已抵港，帶動租賃及購置物業(yè)需求。

　　香港作為國際教育樞紐的地位進(jìn)一步鞏固，來港升學(xué)人數(shù)持續(xù)增加，亦是租金上升的重要因素。2024年獲批來港學(xué)生簽證約7.45萬人，較2020年的3.53萬人激增約1.1倍。在大學(xué)宿位供應(yīng)緊張的情況下，租賃市場需求顯著增加。此外，特區(qū)政府自本學(xué)年起放寬8間資助大學(xué)的非本地生招生限額，并計(jì)劃放寬6間自資院校的限制，預(yù)料將進(jìn)一步推高第3季租金。

　　總括而言，隨著踏入第3季傳統(tǒng)租務(wù)旺季，在內(nèi)地生及專才湧港之下，估計(jì)季內(nèi)租金料升約3%至歷史新高；至于樓價則估計(jì)，在近月利好因素紛呈下，第3季樓價有望回升約2%，勢是4年來首次出現(xiàn)連續(xù)兩季“租價齊升”的情況。

　　（作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁）