圖：今年一季度市場(chǎng)回穩(wěn)明顯，北上廣深新房網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)百分之六。

　　今年一季度，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)態(tài)勢(shì)明顯。供給側(cè)土地市場(chǎng)同步釋放出積極信號(hào)，未來(lái)其熱度能否延續(xù)？

　　內(nèi)地土地市場(chǎng)后續(xù)表現(xiàn)主要取決于五大關(guān)鍵因素：融資環(huán)境能否進(jìn)一步改善、新房市場(chǎng)成交量能否持續(xù)企穩(wěn)、市場(chǎng)庫(kù)存能否有效去化、房地產(chǎn)新模式下的銷售模式變革，以及供地規(guī)則的優(yōu)化調(diào)整。當(dāng)前，土地市場(chǎng)進(jìn)入“雙集中”時(shí)代，土地市場(chǎng)熱度集中于35個(gè)一二線城市和20家房企。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2025年1月至5月，重點(diǎn)35城涉宅土地出讓金占比全國(guó)的68%。其中20城的土地出讓金、成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)，分別為北京、廣州、天津、太原、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、南京、常州、蘇州、杭州、廈門、南昌、武漢、東莞、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、烏魯木齊，上海、鄭州僅土地出讓金同比增長(zhǎng)，另有4城僅土地出讓建面同比增長(zhǎng)，分別為無(wú)錫、合肥、佛山、南寧。

　　核心城市在人口、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等方面具備顯著優(yōu)勢(shì)，這些因素為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的支撐，也是土地市場(chǎng)熱度高的根本原因。

　　2025年1月至5月，TOP 100房企拿地總額4052億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)28.8%，TOP 100房企拿地金額占比全國(guó)土地出讓金的53%，其中權(quán)益拿地金額TOP 20房企拿地金額占比全國(guó)土地出讓金37%。TOP 20房企中民企占比僅25%，TOP 10中僅1家民企。

　　當(dāng)前處于“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的階段，房企投資較為審慎，更傾向聚焦深耕城市的優(yōu)質(zhì)地塊，以避免不確定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。頭部房企因在核心城市集中拿地，導(dǎo)致金額同比增長(zhǎng)。

　　融資環(huán)境影響拿地意愿

　　影響土地市場(chǎng)熱度的五大因素：

　　一是融資環(huán)境。融資環(huán)境的松緊程度直接影響房企的拿地意愿，現(xiàn)階段相對(duì)寬松的融資環(huán)境，有助于市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

　　房地產(chǎn)行業(yè)融資格局經(jīng)歷了深刻調(diào)整。在“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式主導(dǎo)時(shí)期，房企融資渠道多元且寬松，涵蓋銀行信貸、信托非標(biāo)、境內(nèi)外債券及股權(quán)融資等近50個(gè)細(xì)項(xiàng)的多元化融資渠道。但在金融系統(tǒng)去杠桿、強(qiáng)監(jiān)管、防風(fēng)險(xiǎn)的基調(diào)下，非標(biāo)融資監(jiān)管政策持續(xù)收緊，政策明確支持房企合理拓展融資需求，多聚焦在信貸、債券、股權(quán)等標(biāo)準(zhǔn)化融資方式。隨著部分房企債務(wù)違約事件頻發(fā)，金融監(jiān)管部門通過(guò)“三道紅線”等政策重塑行業(yè)規(guī)則，房企融資大幅收縮，市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期。

　　2022年以來(lái)，金融支持政策持續(xù)發(fā)力?！敖鹑?6條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面提供支持。2024年9月將這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底，對(duì)保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用。

　　房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制發(fā)力，房企融資環(huán)境改善。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，根據(jù)金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤2025年5月7日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上介紹，商業(yè)銀行審批通過(guò)的“白名單”貸款增至6.7萬(wàn)億元，支持了1600多萬(wàn)套住宅的建設(shè)和交付。2024年四季度末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.2%，一方面是因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)支持存量融資合理展期，另一方面是城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制帶動(dòng)的新增投放。

　　當(dāng)前融資恢復(fù)呈現(xiàn)明顯分化特征，白名單房企憑借優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)重獲資本青睞，但房企信用債發(fā)行規(guī)模仍在恢復(fù)的進(jìn)程中，2025年1月至5月房企發(fā)債1804億元，同比下降24%。

　　新房動(dòng)能傳導(dǎo)至土地端

　　二是新房市場(chǎng)成交量。新房市場(chǎng)的冷暖是土地市場(chǎng)的晴雨表。一季度新房回暖有效傳導(dǎo)至土地端，驗(yàn)證了其前提作用。二季度新房動(dòng)能減弱，則直接對(duì)土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫構(gòu)成壓力。

　　2025年1季度市場(chǎng)回穩(wěn)明顯，帶動(dòng)土地市場(chǎng)升溫。2025年1季度，北上廣深新房網(wǎng)簽面積同比增6%，北上深二手房網(wǎng)簽量同比激增45%。市場(chǎng)的積極表現(xiàn)強(qiáng)化了房企土拍信心，一二線城市住宅用地土拍溢價(jià)率普遍提升，新房市場(chǎng)“地價(jià)─房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯著。

　　二季度開始房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”進(jìn)入尾聲，土地市場(chǎng)熱度能否維持，依賴于城市層面新房市場(chǎng)能否持續(xù)回暖甚至領(lǐng)先?復(fù)蘇。2025年4月重點(diǎn)35城新房成交面積環(huán)比、同比分別下降27%、11%，5月環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)4%、下降15%。各城市間分化劇烈，其中有13城1月至5月商品住宅成交套數(shù)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，有20城商品住宅成交套數(shù)同比下降。1月至5月一線城市中，廣州、深圳新房成交面積同比分別增長(zhǎng)13%、106%，二線城市中合肥、南昌、貴陽(yáng)因低基數(shù)效應(yīng)表現(xiàn)比較亮眼，同比增長(zhǎng)38%、28%、24%。

　　部分城市新房成交的環(huán)比回升是否可持續(xù)，其熱度能否擴(kuò)散至更廣泛的區(qū)域和城市仍需觀察。近期核心城市土地市場(chǎng)的局部熱度仍存，如杭州、上海、成都、重慶、武漢均有高溢價(jià)地塊成交，這些城市的核心區(qū)新房成交熱度較高，存在“點(diǎn)狀”繁榮的情況，其可持續(xù)性與帶動(dòng)性正受到二季度以來(lái)新房市場(chǎng)整體動(dòng)能減弱的考驗(yàn)。

　　商品房待售面積處高位

　　三是房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存。城市商品房庫(kù)存差異導(dǎo)致土地市場(chǎng)冷熱不均，總量高位下的邊際改善為土地市場(chǎng)提供基礎(chǔ)支撐，但城市間深度分化主導(dǎo)區(qū)域土地市場(chǎng)走向。

　　商品房庫(kù)存處于合理區(qū)間是土地市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。2025年5月末，商品房待售面積77427萬(wàn)平方米，仍處于歷史高位，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力大，但較4月末減少715萬(wàn)平方米，連續(xù)三個(gè)月減少，這為土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提供了基礎(chǔ)。

　　不同城市庫(kù)存去化周期存在差異，部分城市庫(kù)存壓力大。以杭州、上海、重慶為首的低庫(kù)存城市，商品住宅的去化周期不足12個(gè)月，土地市場(chǎng)也相應(yīng)活躍。成都、佛山、廈門、武漢等城市，商品住宅的去化周期在18個(gè)月內(nèi)，較為健康。珠海、鄭州等城市去化周期在3年左右，更有大連、洛陽(yáng)等地去化周期超5年，土地市場(chǎng)熱度或受限。

　　有力有序推行現(xiàn)房銷售

　　四是房地產(chǎn)新模式下的銷售制度?，F(xiàn)房銷售制度是房地產(chǎn)新模式下重要制度之一，可以倒逼產(chǎn)品力升級(jí)滿足需求，并借助供應(yīng)節(jié)奏調(diào)節(jié)優(yōu)化市場(chǎng)供需。

　　現(xiàn)房銷售是未來(lái)的必然方向。2024年7月二十屆三中全會(huì)就提出，改革融資方式和預(yù)售制度。2024年全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，提出“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”。2025年5月河南信陽(yáng)率先出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》公開征集意見，全面推行新出讓土地現(xiàn)房銷售，倒逼房企從“高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)”。2024年以來(lái)，全國(guó)至少30個(gè)省市推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)相關(guān)文件。

　　現(xiàn)房銷售對(duì)購(gòu)房者而言，可以降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)房企而言，更加考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力與產(chǎn)品力；對(duì)行業(yè)而言，有助于控制供應(yīng)規(guī)模。

　　三重維度引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展

　　五是供地規(guī)則。土地供應(yīng)通過(guò)總量壓降、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、規(guī)則創(chuàng)新三重維度，精準(zhǔn)適配市場(chǎng)變化，引導(dǎo)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　總量壓降，因城施策縮減供地規(guī)模。近年來(lái)，自然資源部明確要求各地結(jié)合商品房去化周期和土地存量進(jìn)行土地供應(yīng)。2025年多地供地總量壓縮，在已經(jīng)公布供地計(jì)劃的城市中，多數(shù)城市總供應(yīng)大幅減少，東莞、煙臺(tái)和廈門住宅用地供地計(jì)劃下降超40%，成都、寧波、杭州、南寧下降超過(guò)30%。

　　供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化，核心城市供應(yīng)區(qū)位優(yōu)質(zhì)的地塊。北京市2025年供地以核心區(qū)域高能級(jí)地塊配合近郊軌道沿線地塊為主，優(yōu)先保障軌道交通站點(diǎn)周邊及城中村改造資金平衡商品住宅用地供應(yīng)。上海、杭州等城市遠(yuǎn)郊供地減少，核心區(qū)位地塊的供應(yīng)占比提升。為新供應(yīng)土地提供更優(yōu)質(zhì)的控規(guī)條件。2025年5月23日深圳寶安管理局發(fā)布規(guī)劃調(diào)整方案，將之前終止交易的寶中地塊規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，地塊容積率從5.7、5降至3.7、4.2，并調(diào)降商業(yè)配比，住宅占比升至75%，通過(guò)規(guī)劃調(diào)整提升待出讓土地的開發(fā)吸引力。各地低容積率土地供應(yīng)占比提升，為好房子建設(shè)提供支持。

　　規(guī)則創(chuàng)新，城市試點(diǎn)交易制度彈性化。2025年北京經(jīng)營(yíng)性用地交易規(guī)則實(shí)現(xiàn)三大突破，一是提升流程靈活性，優(yōu)化競(jìng)得人簽訂出讓合同有關(guān)要求。二是放松準(zhǔn)入，優(yōu)化競(jìng)得人成立項(xiàng)目公司有關(guān)要求。三是優(yōu)化競(jìng)得人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)要求。廣州市南沙區(qū)為降低企業(yè)出讓金支付壓力，試點(diǎn)分期繳納土地出讓金。此外，支持電子保函擔(dān)保替代現(xiàn)金繳納土地出讓競(jìng)買保證金。在審批服務(wù)方面，南沙區(qū)提出“交地即開工”等相關(guān)創(chuàng)新舉措。

　?。ㄗ髡邽閲?guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）