圖：2023年與最近利率比較

　　眼前的確是波瀾壯闊大時(shí)代，就算只集中看金融和經(jīng)濟(jì)亦是同樣精彩，筆者想用數(shù)據(jù)和圖表來(lái)分享一些變化及觀點(diǎn)：

　　筆者2009年開(kāi)始研究新常態(tài)，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)剛由美國(guó)式泡沫經(jīng)濟(jì)的周期循環(huán)，逐漸步入中國(guó)宏觀調(diào)控的“及早去除泡沫”方式取替。直至過(guò)去3年，又是另一個(gè)階段，就是東升西降的備戰(zhàn)階段，這3年香港經(jīng)濟(jì)局面出現(xiàn)了3個(gè)特性，包括：1）較高息；2）低通脹；3）高匯率。

　　這也造成了一系列新的市場(chǎng)景況：資金匯聚在銀行收息；低通脹令收息的人首次享受到“睡著覺(jué)也賺錢(qián)”的日子；而高匯率令到貨物相對(duì)容易滯銷，很多東西已不需要那么多錢(qián)便可買到，自然抑壓了通脹和資產(chǎn)價(jià)格上升。

　　以上3個(gè)因素正正是樓價(jià)陰干下跌的最大結(jié)構(gòu)。樓價(jià)和股市都曾下跌，資金呆滯沒(méi)有去投資，留在銀行收高息，量化貨幣的大量金錢(qián)就“留”在香港這個(gè)東方之珠，不斷破紀(jì)錄。

　　但最近金融又出現(xiàn)大變局，主要表現(xiàn)包括：首先，美國(guó)關(guān)稅戰(zhàn)下通脹上升在所難免；其次，美國(guó)現(xiàn)在更有決心爭(zhēng)取匯率下跌，若成功，港元自然面對(duì)貶值；再加上聯(lián)系匯率機(jī)制，無(wú)論美國(guó)減息與否，香港的H按供樓利率極大機(jī)會(huì)因不斷的資金流入而減息。

　　以上3個(gè)信號(hào)最少有2個(gè)極大機(jī)會(huì)與之前的表現(xiàn)剛好相反，市場(chǎng)反應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)很大的分別，樓市有更大的機(jī)會(huì)在谷底回升，甚至出現(xiàn)較長(zhǎng)的回升周期啊。

　　租金回報(bào)跑贏存息

　　過(guò)去3年，銀行定期存款利率普遍達(dá)4厘至5厘甚至更高，資金放在銀行做定期存款跑贏大市，但同時(shí)期租金回報(bào)率卻只有約3厘甚至更低，而實(shí)際住宅自住供樓息口曾升至約4厘。投資自然轉(zhuǎn)趨保守。（見(jiàn)圖）

　　直至最近，大銀行3個(gè)月期定存利息普遍大跌至1厘以下，銀行存款利息不單只跑輸大市，甚至連通脹都不如。反而樓市收租回報(bào)率有力向上升到4厘左右，供樓利率亦同時(shí)大降至2厘左右，買樓收租成為較佳表現(xiàn)的投資項(xiàng)目。筆者認(rèn)為讀者應(yīng)留意數(shù)據(jù)發(fā)展，然后以自己處境去考慮投資機(jī)會(huì)。

　?。ㄗ髡邽橄橐娴禺a(chǎn)總裁）