近期資金持續(xù)流入香港，銀行同業(yè)拆息顯著回落，H按實(shí)質(zhì)供樓利率更跌穿2厘關(guān)口，以現(xiàn)時(shí)樓按H+1.3厘計(jì)算，H按息率跌至約1.97厘，較本月初H按封頂3.5厘大減約1.53厘。

　　低息環(huán)境下供樓人士的支出正減少。以貸款額500萬(wàn)港元、還款期30年為例，最新H按息1.97厘的每月供款約1.8406萬(wàn)元，較H按封頂3.5厘的每月供款約2.2452萬(wàn)元，減少約4046元，幅度高達(dá)18%。供樓負(fù)擔(dān)的減輕不僅支持樓市，更帶動(dòng)市場(chǎng)氣氛轉(zhuǎn)趨熾熱。

　　多個(gè)屋苑正出現(xiàn)“供平過(guò)租”的情況，其中具指標(biāo)性的十大藍(lán)籌屋苑，現(xiàn)時(shí)全數(shù)出現(xiàn)“供平過(guò)租”。以嘉湖山莊為例，今年4月平均呎租約24.5元，假設(shè)該屋苑一個(gè)446平方呎單位，每月租金約1.0927萬(wàn)元，同月屋苑平均呎價(jià)約7959元，即樓價(jià)約355萬(wàn)元。若以月初H按封頂3.5厘、七成按揭、30年還款期計(jì)算，每月供款約1.1158萬(wàn)元；但以最新H按1.97厘計(jì)算，每月供款約9147元，較租樓支出低16.3%。

　　部分屋苑的“供平過(guò)租”差距進(jìn)一步擴(kuò)大，如美孚新邨“供平過(guò)租”的差距，于短短半個(gè)月內(nèi)，由約15.2%增至30.5%，即供款比租金低逾三成，相信吸引更多租客考慮轉(zhuǎn)租為買(mǎi)。

　　低拆息環(huán)境推動(dòng)樓市氣氛向好，帶動(dòng)一手與二手市場(chǎng)交投上升。綜合美聯(lián)分行資料顯示，5月5至18日期間，十大屋苑成交量合共錄81宗，較前兩周的64宗升約26.6%。當(dāng)中細(xì)單位占比不低的沙田第一城升幅特別顯著，兩周內(nèi)升約3倍。

　　由于“供平過(guò)租”的差距擴(kuò)大，加上樓價(jià)已跌至吸引水平，相信不少人將轉(zhuǎn)租為買(mǎi)，并吸引更多投資者入市，為樓市的價(jià)量帶來(lái)支持，相信中小型單位最受惠低息環(huán)境。

　　市場(chǎng)憧憬美息續(xù)降

　　當(dāng)下租金水平正節(jié)節(jié)上升，推高中小型單位的租金回報(bào)率。根據(jù)差估署最新3月份資料顯示，實(shí)用面積430平方呎或以下（A類(lèi)）細(xì)單位私宅租金回報(bào)率達(dá)3.7%，比起實(shí)用面積逾431平方呎（B類(lèi)至E類(lèi)）租金回報(bào)率（介乎3.2%至2.4%）為高。此類(lèi)單位入場(chǎng)門(mén)檻相對(duì)較低，再配合早前“100元印花稅效應(yīng)”，對(duì)準(zhǔn)買(mǎi)家及長(zhǎng)線(xiàn)投資者而言極具吸引力。

　　現(xiàn)時(shí)全球貿(mào)易和經(jīng)濟(jì)前景仍然不明朗，金融市場(chǎng)波動(dòng)，資金流向變化頻繁，現(xiàn)時(shí)拆息低企的情況未必長(zhǎng)期持續(xù)。然而，市場(chǎng)憧憬今年美國(guó)將進(jìn)一步減息，加上“供平過(guò)租”差距擴(kuò)大，料將推動(dòng)更多租客轉(zhuǎn)租為買(mǎi)，并吸引投資者加快入市，為香港樓市注入動(dòng)力。

（作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁）