圖:近日一手市場成交活躍,部分新盤更出現(xiàn)開售當日沽清的情況。
日前美國聯(lián)儲局公布最新議息結果,息率一如市場預期維持不變,本港大型銀行亦“跟風”維持最優(yōu)惠利率(P)不變。
雖然今次美聯(lián)儲未有減息,但近期港元持續(xù)走強,多次觸發(fā)強方兌換保證,促使金管局在短期內四度入市承接美元沽盤,令銀行體系總結余水漲船高至約1740億港元,創(chuàng)近3年新高。
筆者相信,熱錢湧港主要源于兩大因素:其一,全球金融市場因“貿易戰(zhàn)2.0”令緊張局勢升級,促使國際投資者調整資產配置,減持美元資產以分散風險;其二,香港作為亞洲主要金融中心,其資本自由流動及聯(lián)系匯率制度,為國際資金提供了理想的避風港,推動港元展現(xiàn)強勢。
在銀行業(yè)“水浸”之下,港元拆息(HIBOR)全線向下,這對樓市而言無疑是一大利好。H按利率下調直接減輕了供樓人士的負擔,提升了潛在買家的入市意欲,特別是新盤市場。
隨著近期市場漸漸消化“關稅戰(zhàn)2.0”的沖擊,港股亦恢復穩(wěn)定,最近矚目新盤Sierra Sea三輪銷售均瞬即沽清,并乘勢再加推,反映出市場需求強勁。筆者預期,由于發(fā)展商繼續(xù)沿用“求量價”賣盤,相信銷情將延續(xù)強勢,預期5月份一手成交將繼續(xù)轉趨活躍,將較4月份明顯增加。
至于熱錢流入,對樓市的利好作用是有跡可尋?;仡?020年,金管局同樣因資金流入而承接美元沽盤,當時銀行體系總結余上升而拆息回落。2021年香港樓市呈現(xiàn)“價量齊升”的格局,全年住宅交投較2020年升約兩成,達至近7.6萬宗的9年高位,樓價更于2021年8月份登頂。至于今次樓市會否“覆製”5年前的樓市榮景,啟動新一輪樓市上升周期呢?我們暫且拭目以待。
發(fā)展商加快去庫存
面對新盤庫存量高企,發(fā)展商一方面以具競爭力的價格賣盤加快去庫存,另一方面減緩樓花申請步伐,雙管齊下提振樓市。據美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合地政總署資料顯示,4月份新申請預售樓花同意書的住宅項目,只有沐禮街3號(1800伙)1個資助出售房屋項目,若單以私人住宅計算,上月錄得“零”新申請,為5個月后再次出現(xiàn)。其實2月份以及3月份,市場僅分別只有213伙及112伙新申請,這種“減供應、促銷售”的雙軌策略,相信將對市場帶來一定支持。
雖然美國減息的具體時間表尚未明確,但市場普遍預期年內可能會有3次降息,屆時本港按揭利率有望進一步下調。此外,租金持續(xù)上升令“供平過租”現(xiàn)象日益明顯,加上中央政府近期再度推出降準降息等寬松措施,向市場釋放約1萬億元人民幣流動性,配合上述多重因素共同作用下,相信香港樓市將穩(wěn)步向好。
(作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁)