圖:二季度租務(wù)旺季來(lái)臨,預(yù)料“租升價(jià)跌”的背馳格局將延續(xù)。
有機(jī)構(gòu)發(fā)表報(bào)告指出,在極端的情況之下,香港樓價(jià)可能再跌三成。標(biāo)題雖然吸引眼球,卻屬極低概率事件,無(wú)需過(guò)分憂慮。報(bào)告假設(shè)多重風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)爆發(fā),包括全球關(guān)稅戰(zhàn)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重衰退、初期通脹與利率飆升,以及失業(yè)率急劇攀升。若此情景成真,香港GDP或急跌,樓價(jià)亦將跟隨急挫。報(bào)告亦明確指出,這類極端情況的發(fā)生概率僅5%,實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)微乎其微。
事實(shí)上,自從貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā),各類新聞滿天飛,但嚴(yán)肅的樓市分析不應(yīng)脫離現(xiàn)實(shí)。誠(chéng)然,樓價(jià)仍于低位整固,導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)數(shù)目上升。金管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2025年首季末負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)達(dá)4.0741萬(wàn)宗,較去年四季度的3.8389萬(wàn)宗升約6.1%,創(chuàng)21年新高。盡管如此,負(fù)資產(chǎn)拖欠比率維持低位,本港失業(yè)率穩(wěn)定于3.2%的低水平,反映供樓人士還款能力穩(wěn)健,就業(yè)市場(chǎng)堅(jiān)韌。負(fù)資產(chǎn)雖有所增加,但對(duì)整體金融穩(wěn)定性影響有限,市場(chǎng)無(wú)需過(guò)分擔(dān)憂進(jìn)一步惡化的風(fēng)險(xiǎn)。
投資者及用家信心轉(zhuǎn)強(qiáng)
樓價(jià)已漸漸出現(xiàn)“見(jiàn)底”現(xiàn)象。譬如新盤(pán)市場(chǎng)熱度不減,成為樓市?復(fù)蘇的強(qiáng)心針。西沙新盤(pán)首輪開(kāi)售一日內(nèi)沽清,第二輪收票逾4.2萬(wàn)張,超購(gòu)145倍,榮膺本港新盤(pán)“票王”,銷(xiāo)情預(yù)料再創(chuàng)佳績(jī)。此熱潮反映市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)勁,將有效提振投資者與用家信心,推動(dòng)一手市場(chǎng)持續(xù)領(lǐng)航。
供求始終是樓市走勢(shì)最重要的指標(biāo)。日前房屋局公布的最新“私人住宅一手市場(chǎng)供應(yīng)”資料顯示,未來(lái)三至四年一手供應(yīng)(包括已批出土地可隨時(shí)動(dòng)工(熟地)、已落成未售出單位數(shù)目(現(xiàn)樓貨尾)、建筑中未售出單位數(shù)目)于今年首季合共錄10.5萬(wàn)個(gè)單位,按季減少2000個(gè),連跌四個(gè)季度,創(chuàng)七個(gè)季度新低,由紀(jì)錄高位的11.2萬(wàn)個(gè)減少約7000伙。
未來(lái)三至四年,一手私宅新供應(yīng)按季下跌,主要是受建筑中仍未售出單位數(shù)目按季減少3000個(gè)帶動(dòng),最新錄6.5萬(wàn)伙的兩年新低。首季有不少樓花盤(pán)登場(chǎng),并取得理想銷(xiāo)情,同一時(shí)間,約5500個(gè)單位落成,令建筑中仍未售出單位數(shù)目減少。
值得留意的是,本財(cái)年潛在土地供應(yīng)創(chuàng)有紀(jì)錄的15年新低,估計(jì)發(fā)展商實(shí)際吸納土地會(huì)跟隨減少。在此情況下,土地供應(yīng)將逐步回落,相信熟地供應(yīng)持續(xù)呈跌勢(shì)。
另一邊廂,“美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)”4月28日?qǐng)?bào)127.34點(diǎn),按周微升0.2%,本年迄今樓價(jià)指數(shù)仍跌0.62%;反觀同期租金在租務(wù)淡季仍然向上,美聯(lián)“租金走勢(shì)圖”3月份以實(shí)用面積計(jì)算的私人住宅平均呎租報(bào)約37.87元,按月升約0.16%,創(chuàng)五個(gè)月新高。
隨著二季度租務(wù)旺季來(lái)臨,內(nèi)地生及外來(lái)專才涌入,將進(jìn)一步推高租金需求。“供平過(guò)租”現(xiàn)象重現(xiàn),吸引租戶考慮轉(zhuǎn)租為買(mǎi),投資者亦可把握低價(jià)入市及收租獲利的機(jī)遇。預(yù)料“租升價(jià)跌”的背馳格局將延續(xù),引導(dǎo)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步釋放。
(作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁)