圖：二季度租務(wù)旺季來(lái)臨，預(yù)料“租升價(jià)跌”的背馳格局將延續(xù)。

　　有機(jī)構(gòu)發(fā)表報(bào)告指出，在極端的情況之下，香港樓價(jià)可能再跌三成。標(biāo)題雖然吸引眼球，卻屬極低概率事件，無(wú)需過(guò)分憂慮。報(bào)告假設(shè)多重風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)爆發(fā)，包括全球關(guān)稅戰(zhàn)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重衰退、初期通脹與利率飆升，以及失業(yè)率急劇攀升。若此情景成真，香港GDP或急跌，樓價(jià)亦將跟隨急挫。報(bào)告亦明確指出，這類極端情況的發(fā)生概率僅5%，實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)微乎其微。

　　事實(shí)上，自從貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)，各類新聞滿天飛，但嚴(yán)肅的樓市分析不應(yīng)脫離現(xiàn)實(shí)。誠(chéng)然，樓價(jià)仍于低位整固，導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)數(shù)目上升。金管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年首季末負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)達(dá)4.0741萬(wàn)宗，較去年四季度的3.8389萬(wàn)宗升約6.1%，創(chuàng)21年新高。盡管如此，負(fù)資產(chǎn)拖欠比率維持低位，本港失業(yè)率穩(wěn)定于3.2%的低水平，反映供樓人士還款能力穩(wěn)健，就業(yè)市場(chǎng)堅(jiān)韌。負(fù)資產(chǎn)雖有所增加，但對(duì)整體金融穩(wěn)定性影響有限，市場(chǎng)無(wú)需過(guò)分擔(dān)憂進(jìn)一步惡化的風(fēng)險(xiǎn)。

　　投資者及用家信心轉(zhuǎn)強(qiáng)

　　樓價(jià)已漸漸出現(xiàn)“見(jiàn)底”現(xiàn)象。譬如新盤(pán)市場(chǎng)熱度不減，成為樓市?復(fù)蘇的強(qiáng)心針。西沙新盤(pán)首輪開(kāi)售一日內(nèi)沽清，第二輪收票逾4.2萬(wàn)張，超購(gòu)145倍，榮膺本港新盤(pán)“票王”，銷(xiāo)情預(yù)料再創(chuàng)佳績(jī)。此熱潮反映市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)勁，將有效提振投資者與用家信心，推動(dòng)一手市場(chǎng)持續(xù)領(lǐng)航。

　　供求始終是樓市走勢(shì)最重要的指標(biāo)。日前房屋局公布的最新“私人住宅一手市場(chǎng)供應(yīng)”資料顯示，未來(lái)三至四年一手供應(yīng)（包括已批出土地可隨時(shí)動(dòng)工（熟地）、已落成未售出單位數(shù)目（現(xiàn)樓貨尾）、建筑中未售出單位數(shù)目）于今年首季合共錄10.5萬(wàn)個(gè)單位，按季減少2000個(gè)，連跌四個(gè)季度，創(chuàng)七個(gè)季度新低，由紀(jì)錄高位的11.2萬(wàn)個(gè)減少約7000伙。

　　未來(lái)三至四年，一手私宅新供應(yīng)按季下跌，主要是受建筑中仍未售出單位數(shù)目按季減少3000個(gè)帶動(dòng)，最新錄6.5萬(wàn)伙的兩年新低。首季有不少樓花盤(pán)登場(chǎng)，并取得理想銷(xiāo)情，同一時(shí)間，約5500個(gè)單位落成，令建筑中仍未售出單位數(shù)目減少。

　　值得留意的是，本財(cái)年潛在土地供應(yīng)創(chuàng)有紀(jì)錄的15年新低，估計(jì)發(fā)展商實(shí)際吸納土地會(huì)跟隨減少。在此情況下，土地供應(yīng)將逐步回落，相信熟地供應(yīng)持續(xù)呈跌勢(shì)。

　　另一邊廂，“美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)”4月28日?qǐng)?bào)127.34點(diǎn)，按周微升0.2%，本年迄今樓價(jià)指數(shù)仍跌0.62%；反觀同期租金在租務(wù)淡季仍然向上，美聯(lián)“租金走勢(shì)圖”3月份以實(shí)用面積計(jì)算的私人住宅平均呎租報(bào)約37.87元，按月升約0.16%，創(chuàng)五個(gè)月新高。

　　隨著二季度租務(wù)旺季來(lái)臨，內(nèi)地生及外來(lái)專才涌入，將進(jìn)一步推高租金需求。“供平過(guò)租”現(xiàn)象重現(xiàn)，吸引租戶考慮轉(zhuǎn)租為買(mǎi)，投資者亦可把握低價(jià)入市及收租獲利的機(jī)遇。預(yù)料“租升價(jià)跌”的背馳格局將延續(xù)，引導(dǎo)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步釋放。

　　 （作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁）