圖:投資者入市意欲增,肯平賣的新盤更見搶購潮。
樓市兩極化,過去四年樓價跌近三成,同期租金卻在外來人才、學生搶租盤下猛升逾三成,造就租金回報逆市升至3.5厘,創(chuàng)13年新高?!肮┢竭^租”重臨,投資者可買樓收租,租樓人士亦考慮轉租為買。
自去年9月美國展開減息周期,本港至今已減息3次,合共0.65厘,同時在租金與樓價走勢背馳下,租金回報率屢創(chuàng)新高。今年2月,中原城市租金指數(shù)CRI回報率升至3.5厘,為2011年8月錄得3.52厘以來新高,更與H按(HIBOR)息率3.5厘看齊,扭轉過去兩年多以來按揭利率一直高于回報率的不利樓市局面,影響投資者入市意欲,拖累樓價表現(xiàn)。
自2008年爆發(fā)金融海嘯后,受惠美國量寬政策,本港曾長期處于“供平過租”。回顧過去16年(2009年1月至今),除了2022年5月至2025年1月,以及2020年4月曾出現(xiàn)“供貴過租”外,其余超過八成時間都是“供平過租”,造就了香港樓市的上升周期,這段時間買樓的大部分市民,供樓是供得開心。
長線投資者爭相入場
踏入減息周期后價跌租升,“供平過租”現(xiàn)象將變得越來越普遍,尤其儲夠首期的上車客,在租金上升壓力下或考慮轉租為買。近年特區(qū)政府全力搶人才,大批人才及學生來港,帶動住屋需求,增強投資者入市意欲,肯平賣的新盤更見搶購。
新鴻基地產發(fā)展的西沙SIERRA SEA開價吸引,發(fā)展商為吸引收租客進駐,更提供為長線投資者度身定做的付款計劃,提供多項現(xiàn)金回贈及貸款優(yōu)惠。項目鄰近中大,入伙后不愁大學生租客,購入作“學生公寓”,回報率料“坐四望五”,更勝銀行定期存款。發(fā)展商早前公布認購人士占四成為大手客,相信當中不乏長線投資者。項目首輪收票量多達3.5萬張,成為歷來新界票王。
租金回報率是用來衡量房地產投資收益的重要指標,回報率越高,代表每月賺回來的租金,足夠付利息有余。中原地產統(tǒng)計的143個成分屋苑之中,多達74個屋苑出現(xiàn)“供平過租”,而回報率高于4厘的屋苑更多達25個,較去年同期10個增加1.5倍;回報率低于3厘的屋苑則減少近六成至21個。
(作者為中原地產亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁)