近年香港樓價(jià)持續(xù)調(diào)整,交投氣氛起伏不定,令人不無憂慮。然而,市場真的如斯暗淡嗎?筆者嘗試從多角度剖析現(xiàn)況,為讀者提供全面的市場觀察。
無可否認(rèn),中美關(guān)稅戰(zhàn)的博弈持續(xù),全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性加劇,影響金融市場走向,房地產(chǎn)市場亦難獨(dú)善其身。過去樓市高位時(shí),發(fā)展商競相高價(jià)投地,積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備,累積巨額債務(wù)。近年疫情沖擊、俄烏沖突等地緣政治事件,疊加美國聯(lián)儲(chǔ)局加息周期,令市場承壓。
發(fā)展商面臨雙重困境:利息支出激增,樓價(jià)卻持續(xù)回落與銷售受阻。為加速資金回籠,發(fā)展商紛紛調(diào)低售價(jià),導(dǎo)致新盤樓價(jià)進(jìn)一步向下,市場信心受挫,買家觀望情緒濃厚。
與此同時(shí),部分近年購置物業(yè)的業(yè)主,亦感受到高息環(huán)境的財(cái)務(wù)壓力。樓價(jià)下滑導(dǎo)致資產(chǎn)貶值,供樓成本因加息急升,部分業(yè)主陷入資金周轉(zhuǎn)困難,甚至被迫低價(jià)出售物業(yè)以換取流動(dòng)資金。這些業(yè)主與發(fā)展商的困境,構(gòu)成樓價(jià)向下調(diào)整的關(guān)鍵因素,反映市場近年來的艱難處境。
然而,樓市并非一面倒只有陰霾滿布。今年初《財(cái)政預(yù)算案》將100元印花稅適用樓價(jià)上限調(diào)高至400萬元,此舉有效刺激市場交投,吸引上車客積極入市,部分潛藏已久的投資者亦重返市場,尋找具潛力的低價(jià)盤源。此外,隨著辣招全面撤銷,市場氣氛明顯回暖。內(nèi)地買家尤為活躍,目前其成交比例已占整體約兩成,顯示市場正逐步企穩(wěn)。
公屋富戶轉(zhuǎn)向私樓
此外,房委會(huì)近期收緊公屋政策,涉及約8萬名具置業(yè)能力的“公屋富戶”。這群潛在買家在政策推動(dòng)下,有望轉(zhuǎn)向私樓市場,為市場注入新需求動(dòng)力。此舉不僅為樓市帶來額外購買力,亦有助提升交投活躍度。
筆者認(rèn)為,當(dāng)前樓市并非單向下行,而是利好與挑戰(zhàn)并存。只要市場資金充裕,剛性需求持續(xù),交投活動(dòng)有望保持穩(wěn)定。當(dāng)前樓市正處于回穩(wěn)階段,對(duì)精明投資者而言,現(xiàn)時(shí)正是發(fā)掘低價(jià)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的良機(jī)。在樓市乍暖還寒之際,其實(shí)已露曙光,投資者若能把握時(shí)機(jī),待回暖的時(shí)候就有望迎來意想不到的收獲。(作者為利嘉閣地產(chǎn)總裁)