圖：中價(jià)及細(xì)價(jià)物業(yè)市場起動(dòng)，有助盤活樓市換樓鏈，帶動(dòng)樓市向上。

　　最近關(guān)稅戰(zhàn)再起，加上股市持續(xù)波動(dòng)，為樓市增添不確定性，導(dǎo)致整體樓市交投“慢熱”。一手方面，根據(jù)傳媒統(tǒng)計(jì)，在未有全新盤開售，單靠貨尾盤撐場之下，4月上半月新盤成交僅400宗左右，較3月同期約1300宗大跌，上月一手爆升情況暫不復(fù)見。

　　至于二手交投同樣未如理想，據(jù)美聯(lián)物業(yè)分行數(shù)據(jù)，4月上半月十大二手指標(biāo)屋苑共錄得約72宗成交，較3月同期的約85宗下跌15%。

　　當(dāng)下樓市觀望氣氛濃厚，有大型新盤于關(guān)稅戰(zhàn)下以“求量價(jià)”低開，助樓市“破局”尋找新契機(jī)。該盤定價(jià)為鄰近馬鞍山區(qū)新盤11年的新低價(jià)，與馬鞍山二手“半新盤”存在逾20%折讓，相信此舉將引領(lǐng)大批買家踴躍涌出，并可借此試探市場承接力。個(gè)人估計(jì)，在大型新盤刺激下，4月全月成交量有望推升至約1500宗水平。

　　雖然最近整體樓市交投略顯整固，但細(xì)察之下，市場正蓄勢待發(fā)，儲蓄向上動(dòng)力。不少細(xì)價(jià)樓，尤其居屋及公屋獲買家爭相入市，連帶惠及相關(guān)板塊表現(xiàn)亮眼。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合房屋委員會數(shù)據(jù)，3月份居屋及公屋第二市場（未補(bǔ)價(jià)）的成交共300宗，較2月的253宗上升近19%，創(chuàng)4個(gè)月新高，而中價(jià)及細(xì)價(jià)物業(yè)市場的起動(dòng)，有助盤活樓市換樓鏈，帶動(dòng)未來樓市向上。

　　另一股為樓市“儲力”的重要力量是租務(wù)市場。最近租務(wù)與租金表現(xiàn)愈戰(zhàn)愈勇。根據(jù)特區(qū)政府最新公布，各項(xiàng)人才入境計(jì)劃至今年2月底共收到45萬宗申請，當(dāng)中逾29萬宗獲批，約19.6萬名人才抵港，大大充實(shí)香港人才庫及緩解人口流失帶來的困境。

　　此外，住宅租金亦同步向好。據(jù)美聯(lián)“租金走勢圖”3月份以實(shí)用面積計(jì)算的私人住宅平均呎租報(bào)約37.87元，按月上升約0.16%，連升2個(gè)月，并創(chuàng)5個(gè)月新高

　　專才流入 凝聚購買力

　　其實(shí)來港工作或生活的專才和高才，初來港時(shí)均喜歡先“租樓”熟習(xí)周邊環(huán)境，其后循序漸進(jìn)轉(zhuǎn)租為買。他們均具備入市實(shí)力，是樓市潛在買家，故此當(dāng)下租務(wù)市場暢旺，正好成為未來樓市打好向上基調(diào)。而租金持續(xù)上揚(yáng)，提升租金回報(bào)率，亦將吸引投資客伺機(jī)入市作長線收租之用。

　　綜上所述，從一手、細(xì)價(jià)樓到租務(wù)市場各項(xiàng)數(shù)據(jù)可見，樓市正進(jìn)一步積聚上行動(dòng)力，只要未來關(guān)稅戰(zhàn)影響平息，或者中央推出刺激經(jīng)濟(jì)措施等，相信整體樓市及樓價(jià)必將乘勢回彈，再現(xiàn)升勢。

（作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁）