圖：內(nèi)地一線城市高品質(zhì)新房韌性十足，優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目持續(xù)熱銷。

　　2025年一季度，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的積極態(tài)勢。隨著政策大力支持和居民住房需求的釋放，市場修復(fù)明顯，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新特征。

　　其一，二手房交易活躍度顯著高于新房，成為市場回暖的主要動力。2025年1-3月，一線城市新房網(wǎng)簽面積同比上漲6%，北上深二手房網(wǎng)簽量同比上漲45%，北上深二手房成交占比達(dá)64%。以上海為例，3月二手房日均成交達(dá)947套，較2024年12月的高點(diǎn)下降1%。相比之下，新房市場整體動能趨緩，上海3月新房日均成交相較2024年12月高點(diǎn)下降28%。二手房交易是居民置換鏈條中的重要一環(huán)，其率先回暖可帶動房地產(chǎn)市場整體?復(fù)蘇。二手房價(jià)格穩(wěn)定，會改善購房者信心，推動整個(gè)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

　　二手房銷售也存在分化。核心區(qū)次新房、有獨(dú)特教育資源、交通便利、租售比高的二手房價(jià)格相對穩(wěn)定，去化周期短；而部分房齡較老的房源因居住品質(zhì)較差、戶型功能缺陷等原因，去化周期較長。

　　其二，一線城市高品質(zhì)新房韌性十足。一線城市中優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目持續(xù)熱銷，如上海壹號院二批次2025年1月開盤，當(dāng)日銷售66億元；北京海淀功德寺兩項(xiàng)目開盤成交超150億元。兩項(xiàng)目均為每平米均價(jià)超10萬的改善項(xiàng)目，憑借不可覆製的區(qū)位溢價(jià)、高品質(zhì)的產(chǎn)品、核心資產(chǎn)抗通脹預(yù)期的金融避險(xiǎn)屬性等優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)熱銷。高品質(zhì)住宅更受購房者青睞。購房者從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，安全、舒適、綠色、智慧成為重點(diǎn)關(guān)注。

　　其三，市場出現(xiàn)聯(lián)動修復(fù)。新房成交回暖激活土拍，形成正向循環(huán)。隨著新房去化提速，開發(fā)商現(xiàn)金流將有所改善，補(bǔ)庫存需求隨之上升，核心地塊競拍熱度攀升。同時(shí)，地方政府也調(diào)整商品住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，疊加房企聚焦主流城市戰(zhàn)略，共同推動土拍結(jié)構(gòu)性升溫。

　　今年以來，北上廣深等一線城市及杭州、成都等強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)市場熱度較高，與之對應(yīng)的土地市場熱度提升。2025年3月，北京、杭州土拍市場分別拍出住宅單價(jià)地王，溢價(jià)率達(dá)28%、115%。2025年一季度各地住宅用地土拍溢價(jià)率普遍回升，北京土拍平均溢價(jià)率提升至11%、上海和深圳分別為29%、70%，顯著高于2024年溢價(jià)水平，杭州、成都等房地產(chǎn)市場恢復(fù)較快的核心城市，土拍溢價(jià)率也提升明顯，分別達(dá)43%、27%，反映了房企對市場信心的增長。

　　其四，政策紅利仍在釋放。其中，放松限購起到關(guān)鍵作用。核心城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)優(yōu)于其他地區(qū)，主要因?yàn)檫^去核心城市住房交易在限購上有嚴(yán)格的限制，其政策強(qiáng)度與執(zhí)行力度、執(zhí)行時(shí)間均遠(yuǎn)超三四線城市。2024年9月26日中央政治局會議后，一線城市大幅放松限購限制，調(diào)控晚于三四線城市，故至今仍處于政策紅利期。2024年四季度一線城市新建商品住宅銷售面積環(huán)比增長45%。其中，廣州全面放開限購，深圳縮小限購區(qū)域，兩地新房銷售面積同比分別增長69%和124%，市場修復(fù)速度明顯快于其他城市。二手房市場，一線城市在限購放松后二手房成交量持續(xù)處于高位，2025年春節(jié)后北上深二手房成交量相較去年同期恢復(fù)更迅速，市場熱度持續(xù)性強(qiáng)。

　　本輪市場?復(fù)蘇是需求主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)性修復(fù)，市場仍需政策持續(xù)呵護(hù)。房產(chǎn)是居民資產(chǎn)重要組成部分，關(guān)系老百姓切身利益。穩(wěn)住樓市，有助于穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。同時(shí)房地產(chǎn)市場是內(nèi)需的重要組成部分，在當(dāng)前復(fù)雜的國際貿(mào)易形勢下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于緩解外部沖擊，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動力和韌性，有著不可忽視的積極作用。

　　穩(wěn)樓市仍有加碼空間

　　未來政策空間，一是可以進(jìn)一步地因城施策調(diào)減限制性措施，如一線城市擴(kuò)大非限購區(qū)域、縮短社保或個(gè)稅繳納年限。二是可考慮取消二手房交易中的個(gè)人所得稅。目前，一線城市出售滿五不唯一的二手房時(shí)，需繳納出售計(jì)稅價(jià)格與房產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金差額的20%，或者按出售計(jì)稅價(jià)格的1%繳納個(gè)人所得稅。這一政策限制了部分改善性需求的釋放。取消個(gè)人所得稅將放寬置換的挑選時(shí)間，降低交易成本，為居民置換住房提供有力支持，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

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