圖：現(xiàn)時(shí)按揭供款占入息比率上限為50%。

　　引用筆者公司的真實(shí)個(gè)案，買(mǎi)家是一名家庭主婦，買(mǎi)入一個(gè)樓價(jià)約700萬(wàn)元之物業(yè)單位，準(zhǔn)備申請(qǐng)七成按揭貸款，由丈夫作為擔(dān)保人，丈夫的入息約5萬(wàn)元，沒(méi)有任何其他貸款，入息水平足夠通過(guò)供款要求。

　　現(xiàn)時(shí)供款占入息比率（DSR）上限為50%，以七成按揭、30年還款期及現(xiàn)時(shí)按息3.5%計(jì)，最低月入要求為44007元，按丈夫入息計(jì)之供款占入息比率為44%。然而，在審批過(guò)程中，銀行發(fā)現(xiàn)買(mǎi)家有一筆私人貸款在身，每月還款額1萬(wàn)元，由于DSR以每月總債務(wù)供款占入息計(jì)算，連同私人貸款及按揭還款額計(jì)算DSR，月入要求提高至64007元，丈夫的入息水平變?yōu)槌鯠SR上限，未可獲批按揭。

　　既然問(wèn)題出自私人貸款，最簡(jiǎn)單解決方法是清還全數(shù)私人貸款，但有時(shí)候買(mǎi)家未必可一下子清還貸款，又或不希望因提早還款而產(chǎn)生罰息，加重財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。按揭顧問(wèn)了解客戶情況后，為客戶提議一個(gè)兩全其美之方法，毋須提早清還私人貸款并獲銀行批出有關(guān)物業(yè)按揭貸款。

　　拆開(kāi)借款人與抵押人

　　按揭顧問(wèn)為買(mǎi)家配對(duì)一家在此方面審批彈性較大的銀行，在按揭申請(qǐng)之安排中，買(mǎi)家可僅作為按揭人／抵押人身份（Mortgagor），丈夫則作為借款人（Borrower），好處是買(mǎi)家以業(yè)主身份將物業(yè)抵押予銀行，而丈夫則作為借取按揭貸款的人，承擔(dān)負(fù)責(zé)還款，若銀行接納將身份分開(kāi)，便可以單一根據(jù)借款人的入息及債務(wù)狀況計(jì)算供款占入息比率，而毋須計(jì)算買(mǎi)家作為按揭人的債務(wù)，那么，上述私人貸款就不用計(jì)算在供款占入息比率，丈夫的入息已符合供款要求，最終獲銀行成功批出按揭貸款，買(mǎi)家亦毋須提早清還私貸。

　　（作者為中原按揭董事總經(jīng)理）