圖：一線城市取消普通與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)最直接的效應(yīng)，是降低購(gòu)房交易成本，從而激發(fā)居民購(gòu)房意愿。

　　自9月26日中央政治局會(huì)議首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”之后，房地產(chǎn)政策優(yōu)化按下了快進(jìn)鍵，圍繞促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的一攬子存量和增量政策相繼出臺(tái)，政策預(yù)期不斷改善。作為政策儲(chǔ)備工具之一，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)舉措亦是瓜熟蒂落。

　　繼財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部11月13日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》后，北京、上海、廣州、深圳等一線城市積極響應(yīng)，相繼于近日出臺(tái)了取消普通與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的新政。這一舉措將改變什么，將給止跌回穩(wěn)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來怎樣的催化效應(yīng)？

　　住宅之普通與非普通本無確定的標(biāo)準(zhǔn)，住房造價(jià)、內(nèi)外裝飾以及設(shè)計(jì)的格調(diào)等都可能成為判定依據(jù)。一般認(rèn)為，普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋，目前多為多層、小高層和高層住宅，而高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。官方對(duì)普通與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，主要根據(jù)小區(qū)的建筑容積率、單套建筑面積、實(shí)際成交價(jià)格等條件劃分。

　　有關(guān)普通住宅與非普通住宅的概念和標(biāo)準(zhǔn)最早提出于2005年。2005年5月，針對(duì)當(dāng)時(shí)一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、商品住房?jī)r(jià)格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序比較混亂等問題，為保持樓市健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ芬笞》?jī)r(jià)格上漲過快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例；要嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)。

　　《通知》明確了對(duì)普通住房的差異化稅收激勵(lì)政策，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房2年或以上轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過2年或以上轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下?！锻ㄖ吩试S單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。也就是說普通住宅單套建筑面積上限可放寬至144平米。這就是144平米作為普通與非普通住宅分界線的由來。

　　居民對(duì)大面積住宅需求增

　　設(shè)定普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，并針對(duì)普通住房提供更多的稅收優(yōu)惠，其初衷是為了做好房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在住房供求極不平衡的“缺房子”時(shí)代，鼓勵(lì)和加大普通住房供應(yīng)，無疑是最大限度增加房屋供應(yīng)、滿足居民剛性住房需求的必然選擇。因?yàn)槠胀ㄗ》炕緦?duì)應(yīng)著居民的基本居住需求相關(guān)，而非普通住房則可能涉及更高端的住宅市場(chǎng)。

　　作為房地產(chǎn)調(diào)控政策之一，普通住宅與非普通住宅的邊界隨著調(diào)控重心的調(diào)整和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系及結(jié)構(gòu)的變化，其存在的意義也正逐漸淡出。因此，取消普通住宅和非普通住宅的呼聲也逐漸增強(qiáng)。二十屆三中全會(huì)從加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出發(fā)，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，從促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)一步優(yōu)化了住房交易契稅政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為140平米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。同時(shí)明確，有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。特別指出，北京、上海、廣州和深圳，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買2年或以上的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　至此，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策工具，取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)政策呼之欲出。在此背景下，北京、上海、深圳、廣州先后于11月18日至22日取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。決策層將取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)作為推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)一攬子政策的疊加措施，有其現(xiàn)實(shí)考量和深遠(yuǎn)意義。

　　首先，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生巨大變化，劃定普通與非普通住宅界限已不合時(shí)宜。隨著居民對(duì)居住環(huán)境條件和質(zhì)量不斷提升，對(duì)大面積、低密度住宅的需求明顯上升。而計(jì)劃生育政策松綁之后，多孩家庭的增加，特別是經(jīng)歷3年疫情后人們居住理念的改變，進(jìn)一步擴(kuò)大了上述需求，使得原來設(shè)定的普通與非普通住宅界限已不合時(shí)宜。實(shí)際上，近年來房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化也反映了市場(chǎng)對(duì)大面積、低密度住宅需求的上升。

　　截至2023年末，單套建筑面積144平米以上住宅累計(jì)投資額占全部住宅的比重已由2022年初的14.53%上升至17.12%。144平米以上住宅投資同比增速為0.4%，而同期全部住宅投資同比增速為-9.3%。?

　　買家稅費(fèi)減輕 置業(yè)負(fù)擔(dān)降

　　其次，普通與非普通標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定本身存在不合理性，取消恰是市場(chǎng)的糾偏。由于對(duì)普通與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的界定，本身缺乏科學(xué)依據(jù)，而且不同地區(qū)的劃分標(biāo)準(zhǔn)并不一致，導(dǎo)致政策執(zhí)行中存在地域差異，影響了稅負(fù)政策的公平性和一致性。由于普通住宅與非普通住宅在土地增值稅、契稅、貸款利率等方面存在差異，一些住宅僅因面積或價(jià)格略高便被貼上“非普宅”標(biāo)簽，對(duì)房屋價(jià)值造成扭曲，使得市場(chǎng)不夠透明和公正，導(dǎo)致交易稅費(fèi)增加、首付比例提升，加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

　　第三，取消普通與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有助于激活市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。如前所述，近年來新建商品房面積結(jié)構(gòu)愈來愈趨向于大面積，大平層、低密度住宅的市場(chǎng)需求明顯上升。因此，取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，將大大降低購(gòu)房者的交易成本，從而鼓勵(lì)購(gòu)買大面積住宅。

　　或許與限購(gòu)、限售、限貸等限制性調(diào)控措施的退出相比，取消普通與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、消除普通與非普通稅收政策上的差異性，僅僅是推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)一攬子增量政策中的小切口。但正是這一小切口，抓住了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征與痛點(diǎn)。

　　增強(qiáng)住宅流動(dòng)性 釋放活力

　　直觀地看，取消普通與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)最直接的效應(yīng)是降低購(gòu)房交易成本，從而激發(fā)居民購(gòu)房意愿。更深層看，這一舉措真正把握了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新格局。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，新盤市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，很大程度上依賴于二手房市場(chǎng)的回暖。在市場(chǎng)購(gòu)買力受制、收入預(yù)期下降的情況下，使得新盤市場(chǎng)的流動(dòng)性很大程度上依托于二手房市場(chǎng)的活躍及購(gòu)買力的釋放。而流動(dòng)性從二手房市場(chǎng)流向新盤市場(chǎng)，一個(gè)基本邏輯是對(duì)改善性住房需求的激活。最直接的模式是，居民存量普通住宅向非普通住宅的轉(zhuǎn)化。而制約這一轉(zhuǎn)化的，除了市場(chǎng)預(yù)期等因素影響外，交易成本也是重要的因素。若要將普通住宅換成面積較大的非普通住宅，在購(gòu)買環(huán)節(jié)需要付出較高的稅費(fèi)成本。

　　當(dāng)然，也要看到取消普通與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的適時(shí)適當(dāng)性。對(duì)許多城市而言，取消普通與非普通住宅交易，從稅收角度將直接帶來地方財(cái)政的壓力。

　　相較之下，一線城市在這方面的回旋空間更大些，因而也具備率先而動(dòng)的條件?？紤]到市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性與外溢性，從推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)目標(biāo)看，或有必要增強(qiáng)區(qū)域、城市間政策的聯(lián)動(dòng)和協(xié)同。

（作者為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)綠色金融國(guó)際研究院特邀高級(jí)研究員）