筆者較早前和立法會(huì)議員討論，有關(guān)“讓強(qiáng)積金款項(xiàng)做上車買樓首期之用”這個(gè)話題，對(duì)方亦分享了一個(gè)觀點(diǎn)：如果能夠解決市區(qū)重建的死結(jié)，就可大減“明日大嶼”的填海計(jì)劃規(guī)模，而且來(lái)得實(shí)際及經(jīng)濟(jì)。

　　筆者借此欄目分享個(gè)人看法。

　　市區(qū)重建計(jì)劃正是筆者提倡的將房產(chǎn)證券化的合適對(duì)象，即是善用證券財(cái)技解決現(xiàn)金不足的問(wèn)題，及在同一個(gè)時(shí)空里面為平衡不同利益沖突的解決方案。

　　首先，大家要明白市區(qū)重建現(xiàn)在是一個(gè)難以完成的任務(wù)，但無(wú)論如何也必須要完成，因?yàn)楸姸啻髲B的老化速度比重建快得多。

　　市區(qū)重建概念其實(shí)并不完美，只是遇上一個(gè)樓價(jià)在上升軌道才能抵銷成本上漲，但市區(qū)重建局卻擔(dān)任了發(fā)展商的角色。香港舊樓千萬(wàn)間，如果市建局全部依靠發(fā)展商的角色，根本沒(méi)有可能處理。如果重建用公帑作收購(gòu)，可以想像到市道好的時(shí)候，小業(yè)主心頭高不會(huì)甘心平賣，甚至?xí)_天殺價(jià)，但市道不好的時(shí)候，發(fā)展商不敢蝕本去做。

市建局宜擔(dān)任策劃統(tǒng)籌角色

　　筆者認(rèn)為十年之內(nèi)，大多數(shù)舊樓就會(huì)進(jìn)入一個(gè)困局，于是筆者提出以下的方案：

　　市建局的任務(wù)應(yīng)該是利用正確手段去促成市區(qū)重建，尤其是在速度方面，應(yīng)盡量減少發(fā)展商的持份，并賦于發(fā)展商在重建方案上的更多權(quán)利，令其可做策劃、統(tǒng)籌，甚至召集他人參與重建。

　　對(duì)于如何平衡不同市道下的強(qiáng)弱雙方矛盾？筆者認(rèn)為市區(qū)重建的計(jì)劃應(yīng)該是用房產(chǎn)信托基金計(jì)劃和“以物換物”的概念，其實(shí)所有利益是有數(shù)得計(jì)的。香港樓市制度本來(lái)很健康，每個(gè)單位其實(shí)都是有業(yè)權(quán)份數(shù)，用所有單位的業(yè)權(quán)份數(shù)就計(jì)到其權(quán)益基礎(chǔ)，憑這些權(quán)益份數(shù)，業(yè)主可得到房產(chǎn)信托基金或者同樣用權(quán)益份數(shù)計(jì)算出來(lái)的新建單位，甚至有機(jī)會(huì)兩樣都有。

　　另外，建屋成本亦是有數(shù)計(jì)的，發(fā)展商的建筑費(fèi)也可以從發(fā)展總成本中計(jì)算收益持份。

　　這樣做，就算樓市之后下跌，業(yè)主可以憑業(yè)權(quán)份數(shù)很大機(jī)會(huì)可取回原本自住的同樣大小的重建物業(yè)，如果樓價(jià)升，業(yè)主可出售單位或出售有關(guān)房產(chǎn)信托基金。當(dāng)舊樓殘舊情況愈來(lái)愈嚴(yán)重時(shí)，會(huì)有更多業(yè)主參與這個(gè)計(jì)劃。

　　表面上看，發(fā)展商是賺少了，但發(fā)展商付出的投資也少了，在賠償環(huán)節(jié)上節(jié)省了很多金錢和時(shí)間成本的風(fēng)險(xiǎn)更加低了，效率加快了，貨如輪轉(zhuǎn)。

　　在市場(chǎng)上，效率快了之余能夠參與的發(fā)展順利多了，成本輕了、風(fēng)險(xiǎn)低了、發(fā)展商門檻又降了，令到市場(chǎng)能參與的人更多更活躍。

　　筆者只是拋磚引玉，幫助大家腦力激蕩（Brainstorm），希望可為香港未來(lái)發(fā)展帶來(lái)一些靈感。

（作者為祥益地產(chǎn)總裁）