樓市已踏入減息周期，美國聯(lián)儲(chǔ)局上周宣布再減息0.25厘，為今年第二次。匯豐及中銀隨即調(diào)低港元最優(yōu)惠利率（P），息率由5.625厘減至5.375厘，減息0.25厘，連同9月下旬已累計(jì)減息半厘，以每100萬元貸款額計(jì)，年期30年，減息0.25厘后，每月供款開支減少約140元，入息要求減少約280元。供樓負(fù)擔(dān)減輕，對(duì)一眾業(yè)主來說自然是喜訊。

　　供樓負(fù)擔(dān)減低，對(duì)買樓收租的投資者來說同樣是一大喜訊。正如早前所言，過去一段長時(shí)間，樓市一直出現(xiàn)租金升、樓價(jià)跌的“怪現(xiàn)象”，租金升樓價(jià)跌租金回報(bào)自然增加，買樓收租回報(bào)亦變得吸引，而事實(shí)上按現(xiàn)時(shí)利率水平計(jì)算，租金回報(bào)率已幾乎等同于、甚或是比起新造按揭利率還要高。

　　按差餉物業(yè)估價(jià)處最新的數(shù)據(jù)，以A類的細(xì)單位作計(jì)算，即實(shí)用面積為40平米（約430方呎）以下的單位，最新8、9月的平均回報(bào)率已升至3.7厘的水平，亦是自2022年起租金回報(bào)率一直增加，由2.4厘大幅增加至現(xiàn)時(shí)的3.7厘，升幅相當(dāng)顯著。而剛好在減息后，最新實(shí)質(zhì)按揭利率亦已調(diào)低至3.625厘的水平。換言之，回報(bào)率比起借貸利率還要高，借錢作買樓收租變得更加吸引。

　　加之上月施政報(bào)告，金管局已進(jìn)一步放寬按揭限制，出租的物業(yè)按揭亦可以借足七成。放寬按揭成數(shù)后，按揭成數(shù)上限一率調(diào)整至七成，供款占入息比率上限一律調(diào)整為五成，而過去收租物業(yè)最高按揭成數(shù)只為六成，若本身已有其他物業(yè)按揭，供款占入息比率上限為四成，同時(shí)租金亦可計(jì)算成收入一部分，買樓收租變得更輕松，收租回報(bào)率更吸引。減息后供樓負(fù)擔(dān)亦更見輕松，肯定會(huì)吸引更多投資者入市買樓收租。

　　減息空間或會(huì)收窄

　　總括而言，減息周期只是剛剛開始，下月美聯(lián)儲(chǔ)將再度進(jìn)行議息會(huì)議，再度減息的機(jī)會(huì)亦相當(dāng)高。至于下年的宏觀環(huán)境當(dāng)然存在著一定不明朗因素，特朗普再度上臺(tái)，貿(mào)易戰(zhàn)再度爆發(fā)，美國通脹自然可能會(huì)重新升溫，或許會(huì)令減息空間收窄，但整體而言低息環(huán)境仍會(huì)維持一段時(shí)間，加上高租金的環(huán)境持續(xù)下，買樓收租仍然吸引，相信至少短期內(nèi)租金回報(bào)仍會(huì)高于實(shí)質(zhì)按揭利率，會(huì)持續(xù)吸引投資者借錢買樓收租。

　?。ㄗ髡邽槭兰o(jì)21．Q動(dòng)力總經(jīng)理）