過去一周又出現(xiàn)影響環(huán)球市場的重大事件，其一是美聯(lián)儲議息結(jié)果，一如預(yù)期減息0.25厘。但令人驚喜的是，本港大型銀行意外地跟減0.25厘，減幅已連續(xù)兩次高出市場預(yù)期，兩個月間累計減息半厘，相信將加速樓價回穩(wěn)，并刺激住宅物業(yè)的交投。

　　今次本港按息意外再減0.25厘，令業(yè)主供樓壓力有所紓緩。以樓按貸款500萬元為例，并以30年還款期計算，最新P按息率為3.625厘，每月供款約2.2803萬元，較9月18日未宣布減息前的P按息率為4.125厘相比累減半厘，每月供款減少1429元，供樓負(fù)擔(dān)下降，令置業(yè)上車更為容易。

　　在之前美國加息周期內(nèi)，香港先后五次加息，加幅為0.875厘。換句話說，今次連續(xù)兩次超預(yù)期的減息后，減幅已達加幅的一半以上，幅度絕對不低，相信可為樓市帶來積極正面影響。

　　香港減息后的按揭利率，較9月差估署A類私宅租金回報率3.7%更低。此外，租金節(jié)節(jié)上升。據(jù)美聯(lián)“租金走勢圖”，9月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.9元，連升七個月及創(chuàng)五年新高，令不少細單位物業(yè)出現(xiàn)“供平過租”，勢吸引用家進一步“轉(zhuǎn)租為買”。

　　市場不明朗因素盡退

　　息口走勢以外，美國總統(tǒng)大選同樣是全球聚焦的重點，最終特朗普勝選，事隔四年后再次入主白宮。值得留意的是，無論是哪位當(dāng)選總統(tǒng)都會持續(xù)“保護主義”政策，對中國商品增加關(guān)稅；同時，政局變化對投資市場的影響，往往相對短暫，所以大選結(jié)果對樓市的影響，早已被市場消化。

　　另一重點議題是全國人大常委會會議的刺激經(jīng)濟措施，公布規(guī)模約10萬億元化解地方政府債務(wù)，以助市場解燃眉之急，大致符合市場預(yù)期。

　　個人估計，市場不明朗因素盡退，在眾多利好樓市因素支持下，預(yù)計四季度樓價有望回升約3%，全年跌幅將收窄至5%內(nèi)。至于交投方面，預(yù)期四季度成交量將超越原先預(yù)期，整體將“拾級而上”，估計一手成交量有望升至5500宗，按季急升逾1.3倍，并創(chuàng)自2019年二季度后的五年半新高；同期二手住宅成交量有望同步上升，挑戰(zhàn)1.15萬宗，按季升約三成，創(chuàng)出近七個季度新高。

（作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁）