過去一段時(shí)間，樓市出現(xiàn)了租金升、樓價(jià)跌的“怪現(xiàn)象”。在過去的高息環(huán)境下，樓市整體吹淡風(fēng)，但疫情過后租賃市場持續(xù)暢旺，內(nèi)地學(xué)生以至海外人才來港發(fā)展，使得樓價(jià)、租金出現(xiàn)背馳，這種現(xiàn)象一般不會(huì)長時(shí)期維持，因?yàn)橘I樓收租回報(bào)變得吸引，買家會(huì)趁低吸納，樓市交投因而回升，樓價(jià)亦會(huì)跟隨止跌。

　　綜合來看，目前樓價(jià)、租金背馳的現(xiàn)象，或許會(huì)于短期出現(xiàn)改變。按差餉物業(yè)估價(jià)署全港私人住宅樓價(jià)及租金指數(shù)，原來整體私人住宅租金已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月錄得升幅，如果扣除今年1、2月期間，整體租金曾輕微回落兩個(gè)月，其間租金已幾乎連升兩年，累計(jì)升幅達(dá)13%，目前最新的租金已升至自2019年10月以來的近5年高位。

　　與此同時(shí)，私人住宅樓價(jià)指數(shù)卻已連續(xù)半年回落，加上如果扣除今年3、4月間，整體樓價(jià)因應(yīng)樓市撤辣而短暫回升兩個(gè)月，實(shí)質(zhì)上今年樓價(jià)跌浪已經(jīng)持續(xù)一年半，其間整體樓價(jià)合計(jì)回調(diào)達(dá)23%，樓價(jià)跌幅遠(yuǎn)高于其間租金的升幅，一升一跌令整體租金回報(bào)持續(xù)上升，最新樓價(jià)已跌至自2016年8月以來的8年低位。

　　用家逐步轉(zhuǎn)租為買

　　但上述數(shù)據(jù)或出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，剛公布的9月私人住宅樓價(jià)指數(shù)尚未反映9月底減息帶來的效應(yīng)，10月份的私人住宅樓價(jià)指數(shù)料會(huì)出現(xiàn)輕微的回升。再者，租賃市場經(jīng)過7、8月暑假內(nèi)地生租樓熱潮，整體租賃成交回落。差餉物業(yè)估價(jià)署9月全港私人住宅租金指數(shù)為196點(diǎn)，較8月份的195.9點(diǎn)只是輕微上升0.1點(diǎn)或0.05%，租金升幅顯著收窄，相信10月份租金只會(huì)持平甚或輕微回落。

　　過去一、兩年間，物業(yè)租金接連回升，但樓價(jià)持續(xù)回落，確實(shí)會(huì)令人有點(diǎn)摸不著頭腦，但這種樓價(jià)租金背馳的現(xiàn)象，基本上只會(huì)是短暫的現(xiàn)象。長遠(yuǎn)來說，租金上升始終會(huì)帶動(dòng)樓價(jià)止跌回升，特別是樓市已踏入減息年代，過去定存息率高于租金回報(bào)的歲月將不再出現(xiàn)，目前租金回報(bào)升至3.5至4厘之間，加之減息效應(yīng)令供平過租情況重現(xiàn)，亦會(huì)吸引用家轉(zhuǎn)租為買。買樓收租的投資者增加，租盤供應(yīng)增加亦會(huì)令租金回落，供平過租亦會(huì)令轉(zhuǎn)租為買的用家增加，相信樓市可望加快止跌。

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