圖：本港進(jìn)入減息周期，住宅“供平過租”的情況有增加趨勢。

　　隨著本港進(jìn)入減息周期，漸多人注意到物業(yè)市場“供平過租”的情況趨增?！肮┢竭^租”、“租平過供”泛指用家在選擇置業(yè)供樓或租樓決定之比較，“供平過租”照字面意思指供樓金額平過租金，根據(jù)過往紀(jì)錄，較普遍和持續(xù)性出現(xiàn)“供平過租”的時(shí)段均在減息期出現(xiàn)。

　　以樓價(jià)600萬元作為例子，引用現(xiàn)時(shí)減息后市場主要按息3.875%、平均按揭成數(shù)六成、30年還款期及平均租金回報(bào)率3.5%計(jì)算，月供16929元對比月租17500元，即每月租金高于按揭供款，反映市場上“供平過租”的個(gè)案在本港啟動(dòng)減息后增加。主因是近年樓價(jià)下跌、租金呈反向上升，去年至今樓價(jià)累跌逾15%，租金卻上升15%，促使在減息初期，按息未至于明顯下跌便開始出現(xiàn)“供平過租”。

　　然而，上述乃計(jì)算上的參考數(shù)字，影響因素主要包括樓價(jià)與租金走勢、按息水平及走勢、選擇的按揭成數(shù)及還款期等。心水清的人會(huì)明白，供樓金額是隨著業(yè)主付多少首期、選用之按揭成數(shù)及還款期而出現(xiàn)多與少之變化，例如若不是以市場平均六成按揭計(jì)算，而是以用家選用九成按保計(jì)算，貸款額增大，供樓金額亦增加，對比租金亦不會(huì)出現(xiàn)上述“供平過租”的效果了。

　　供平過租視乎按揭成數(shù)

　　又試試以上述例子但改以現(xiàn)時(shí)一般銀行樓按上限七成按揭計(jì)算，月供增至19750元，高于月租17500元。

　　然而，所謂“供平過租”或“租平過供”只是按一個(gè)假設(shè)基準(zhǔn)去計(jì)算作對比，只是以一個(gè)簡單的平面角度作比較，但供樓與租樓從來不應(yīng)只簡單比較每月供款和租金，而是需作全盤考慮，包括首期及開支的比較及預(yù)算、還款及持貨能力、對后市的看法、長短線換樓計(jì)劃，以及流動(dòng)資金與資產(chǎn)價(jià)值等。下期再續(xù)。

（作者為中原按揭董事總經(jīng)理）