圖：市場(chǎng)上的資金沒(méi)有流失，隨著信心逐漸回復(fù)，房地產(chǎn)再成為熱門(mén)投資項(xiàng)目。

　　轉(zhuǎn)流率是住宅市場(chǎng)的靈魂。所謂轉(zhuǎn)流率，是以全年二手成交量占總存量的百分比來(lái)計(jì)算，活用二手供應(yīng)和理順置業(yè)階梯有助增加轉(zhuǎn)流率。

　　轉(zhuǎn)流率起動(dòng)而衍生了轉(zhuǎn)流量，意味著同一筆資金在市場(chǎng)多次被運(yùn)用，而橫向即令到不同的消費(fèi)板塊互相灌溉。當(dāng)資金氾濫時(shí)，加上多次被使用和板塊之間互相灌溉，就很容易形成大泡沫。所謂泡沫，即是成交量遠(yuǎn)高于實(shí)際需求，于是容易出現(xiàn)過(guò)度借貸。但這些問(wèn)題并不是轉(zhuǎn)流所引起的。

　　2009年美國(guó)開(kāi)始推行量化寬松（QE），肯定是人類歷史上最大的量化貨幣，香港面對(duì)流動(dòng)性寬松的壓力，其實(shí)“樓市辣招”是很好的應(yīng)對(duì)之策。事實(shí)上，面對(duì)環(huán)球資金氾濫，樓市辣招減低了轉(zhuǎn)流甚至凍結(jié)了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，市場(chǎng)是極慢甚至停止活動(dòng)，財(cái)富很多時(shí)候都沒(méi)有去到其他板塊，因此重復(fù)多次去運(yùn)用同一筆資金的情況是不存在。

　　但當(dāng)社會(huì)及市場(chǎng)面對(duì)困難時(shí)，就應(yīng)推出解凍措施，在這方面，香港樓市辣招是撤銷(xiāo)得比較慢。為何在今年2月28日全面撤辣之后，樓市表現(xiàn)后力不繼？筆者認(rèn)為不是撤辣沒(méi)有作用，而是市場(chǎng)起動(dòng)慢。

　　市場(chǎng)回復(fù)購(gòu)買(mǎi)力有兩個(gè)范疇：一是回復(fù)每個(gè)板塊本身的基本購(gòu)買(mǎi)力，二是回復(fù)資金流動(dòng)情形之下，是否可以出現(xiàn)跨板塊的消費(fèi)或投資。由于悲情令到基礎(chǔ)購(gòu)買(mǎi)力只能慢速?復(fù)蘇，如果購(gòu)買(mǎi)力回應(yīng)市場(chǎng)太慢的話，一樣可以令到樓價(jià)繼續(xù)向下跌。

　　不過(guò)，我們也看到一些橫向發(fā)展，即個(gè)別板塊的購(gòu)買(mǎi)力是回復(fù)得不錯(cuò)，也見(jiàn)到很多有活力板塊的購(gòu)買(mǎi)力是跨區(qū)進(jìn)入樓市，筆者認(rèn)為這部分是成功啟動(dòng)的，問(wèn)題是很多人察覺(jué)不到而已。

　　一手再現(xiàn)“西餅客”

　　我們見(jiàn)到很多朋友賣(mài)出股票之后就會(huì)去買(mǎi)樓，尤其是內(nèi)地客戶近年來(lái)香港租樓，甚至買(mǎi)樓的案例正日益增加，此類跨區(qū)購(gòu)買(mǎi)力正在灌溉香港樓市，一些原本做定期存款的買(mǎi)家最近也開(kāi)始進(jìn)入了樓市。我們也見(jiàn)到以現(xiàn)金買(mǎi)樓的父幹（或者母幹）一族，基本上他們都是跨項(xiàng)目的消費(fèi)群，而炒家亦在市場(chǎng)流動(dòng)中，所以樓花有不少“西餅客”成交。

　　如果上述評(píng)估是正確的話，筆者認(rèn)為后市會(huì)進(jìn)展得比較快。我再次強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)上的資金并沒(méi)有流失，所以不需要像牛熊市般需要太多時(shí)間去為市場(chǎng)休養(yǎng)生息，只需要信心回復(fù)，香港的購(gòu)買(mǎi)力很快會(huì)上升，地產(chǎn)又開(kāi)始成為一個(gè)好的投資項(xiàng)目。正是因?yàn)楹芏嗳瞬豢春茫叛苌烁鄼C(jī)會(huì)讓其他人掌握。

　　筆者算是能在風(fēng)浪中享受了一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)代的紅利，只是作一些分享給讀者作參考，因?yàn)槊總€(gè)人的際遇都不同。

　?。ㄗ髡邽橄橐娴禺a(chǎn)總裁）