圖：新加坡組屋模式被視為解決當(dāng)代住房問題的典范，組屋的維修與翻新由政府主導(dǎo)，市場實施，居民監(jiān)督。

　　當(dāng)前，中國房屋養(yǎng)老金制度正處于探索建立階段，大家關(guān)注房屋養(yǎng)老金錢從哪來、如何用、怎么管等問題。我們從國際視角探索，不同國家如何通過征收住房維修基金實現(xiàn)房屋的長期維護。

　　新加坡房屋分為組屋、共管式公寓、私人住宅和其他住宅，不同類型社區(qū)的維修翻新方式不同。其中，新加坡組屋模式被視為解決當(dāng)代住房問題的典范，組屋的維修與翻新由政府主導(dǎo)，市場實施，居民監(jiān)督。

　　根據(jù)新加坡統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2023年，居住在組屋的家庭戶占78%，可以說是新加坡最普遍的住宅類型。而組屋房齡增長，給居民生活帶來不便。據(jù)統(tǒng)計，至1990年，新加坡66.8萬套已建成公共住宅中，20年至30年樓齡的老舊公共住宅占比達53.7%。早期公共住宅建筑逐漸老化，早期的設(shè)計和建造水平不再滿足居民生活需要，老年居民比例提升，停車位等公共設(shè)施短缺等問題逐漸顯現(xiàn)。

　　為應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，讓舊組屋持續(xù)保持房產(chǎn)價值和宜居性，從20世紀90年代開始，新加坡建屋發(fā)展局（HDB）開始實行組屋翻新計劃，并以此來推動新加坡的舊區(qū)改造。

　　組屋的日常維護由業(yè)主、HDB分局、市鎮(zhèn)理事會三者共同參與。業(yè)主負責(zé)定期保養(yǎng)公寓個人區(qū)域，HDB會對具有專業(yè)資質(zhì)的承辦商進行列表，以供屋主選擇。HDB分局會統(tǒng)一組織物業(yè)公司，提供全面的房屋管理及物業(yè)管理服務(wù)。市鎮(zhèn)理事會是自治法律實體，負責(zé)管理、維護和改善組屋住宅單位和商業(yè)物業(yè)的共同財產(chǎn)，包括走廊、露臺、電梯、水箱、公共照明和開放空間。

　　組屋的翻新是由HDB組織，在不同時期制定針對不同問題的維修計劃。當(dāng)前，新加坡政府開展住宅重新發(fā)展計劃，以保持老舊組屋的適住。包含家庭改善計劃（HIP）、電梯升級計劃（LUP）、鄰里重建計劃（NRP）、重塑我們的家園計劃（ROH）四類。

　　2007年HDB推出了家庭改善計劃代替主要翻新計劃和過渡期翻新延伸計劃中的室內(nèi)改進項目。在99年的租約期內(nèi)，組屋將進行兩次重大升級。第一個家庭改善計劃（HIP），幫助居民解決常見的維護問題，如混凝土剝落。第二輪政府改善計劃（HIP-Ⅱ），旨在保障公寓的安全、宜居和保值。當(dāng)公寓被HDB列入HIP計劃，且75%以上符合條件的新加坡公民家庭投票支持HIP時，組屋的翻新工作才會開展。組屋的翻新工程由社會公司承包，居民成立鄰里工作委員會，監(jiān)督翻新工程的進展以及收集和反饋居民意見。

　　維修費用共同承擔(dān)

　　早期的組屋翻新，資金大部分由HDB承擔(dān)，業(yè)主支付少部分。如主要翻新計劃（MUP）中，據(jù)媒體的報道，第一次享受此項計劃的新加坡公民，如選擇標(biāo)準更新，即不增加使用面積，則只需支付7%至14%的更新費用。以三房式為例，房主支付2700坡元，HDB分擔(dān)3.49萬坡元。

　　當(dāng)前，組屋的維修資金包含日常維護費及住宅重新發(fā)展計劃資金共同完成。

　　組屋房主按月向市鎮(zhèn)理事會繳納維護費。組屋通過收取維護費（S&CC）來保持運作，組屋房主每月需繳納給市鎮(zhèn)理事會的費用，用來維護和升級組屋的公共區(qū)域。政府會根據(jù)屋主身份、屋主所擁有的財產(chǎn)情況對S&CC進行部分退款，也會出臺保障計劃給予公民S&CC退還福利。根據(jù)新加坡市鎮(zhèn)理事會提供的信息，經(jīng)過優(yōu)惠措施后，組屋居民每月需支付的S&CC一般在20至115坡元之間，各市鎮(zhèn)相同房型的月度S&CC存在個位數(shù)差異。

　　市鎮(zhèn)理事會資金按分配在日常維護及周期性維修中。根據(jù)《2017年鎮(zhèn)議會（儲備基金最低繳款）財務(wù)規(guī)則》，S&CC用于支付日常維護工作，如清潔工程，園藝維護，垃圾收集和建筑物維護等。在市鎮(zhèn)理事會收集的資金中（包括S&CC），26%用于儲備基金，即長期周期性更換和大修，如周期性重新噴漆，以及屋頂系統(tǒng)、水泵和供水系統(tǒng)以及供電系統(tǒng)的更新或更換，14%用于電梯更換基金，用于更換電梯和電梯升級工程。

　　政府針對老舊組屋開展住宅重新發(fā)展計劃，四類計劃均由政府全額資助或補貼大部分費用。對于新加坡公民家庭，政府全額資助HIP的基本改進，并補貼大部分可選改進項。根據(jù)HDB信息，可選改進有很高的補貼，最高達95%。電梯升級計劃（LUP），由政府及市鎮(zhèn)理事會補貼大部分費用，公寓業(yè)主支付最多3000坡元。鄰里重建計劃（NRP），由政府全額資助。