圖：過(guò)去三年樓價(jià)下跌三成至四成，上車盤容易淪為銀主盤重災(zāi)區(qū)。

　　美國(guó)9月減息機(jī)會(huì)極高，官方及業(yè)界都很正面，認(rèn)為香港樓市終有救。無(wú)論美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局減0.25厘或是0.5厘，最重要是本港三大銀行會(huì)否即時(shí)跟減，而減息對(duì)樓市絕對(duì)起到極大正面影響。

　　本港迎來(lái)減息周期，但很多處于水深火熱之中的小業(yè)主，未必等到減息這一日來(lái)臨。面對(duì)利率高企及經(jīng)濟(jì)疲弱夾擊，業(yè)主斷供物業(yè)情況升溫。

　　中原地產(chǎn)最新一份報(bào)告顯示，目前銀主盤數(shù)量積壓至逾340間，打破2008年金融海嘯時(shí)期的紀(jì)錄，創(chuàng)下近17年新高。如與疫情前的銀主盤數(shù)量?jī)H數(shù)十個(gè)比較，可見(jiàn)目前斷供問(wèn)題十分顯著。本港經(jīng)濟(jì)環(huán)境未有改善，相信銀主盤數(shù)字還未見(jiàn)頂。

　　上車盤成為銀主盤重災(zāi)區(qū)，目前樓價(jià)1000萬(wàn)元以下的銀主盤數(shù)量升至逾200伙，8月錄210伙，按年升近三成。而這類銀碼的細(xì)價(jià)銀主盤，占整體逾80%，亦高于去年同期約75%。當(dāng)中，亦以700萬(wàn)元以下物業(yè)斷供最嚴(yán)重，占近九成。

　　相反，樓價(jià)5000萬(wàn)元以上的豪宅銀主盤，8月只有9伙，少于去年同期的11伙。細(xì)價(jià)樓銀主盤睇落嚴(yán)重，不排除與近年放寬按揭政策而吸引大批上車客置業(yè)有關(guān)。而豪宅業(yè)主較具實(shí)力及理財(cái)方面較佳。況且，豪宅成交量向來(lái)極少，占整體成交不足1%。

　　近期二手市場(chǎng)以低價(jià)成交主導(dǎo)，部分屋苑樓價(jià)已重返8、9年，甚至10年前水平。尤其是于2021年后高位入市業(yè)主，若當(dāng)時(shí)承造高于七成按揭支付樓價(jià)，由于過(guò)去3年樓價(jià)已跌三成至四成，意味單位市值已低于按揭貸款額，當(dāng)出現(xiàn)“資不抵債”，相信理論上只要業(yè)主準(zhǔn)時(shí)供樓，銀行亦不會(huì)咄咄逼人，但市場(chǎng)已出現(xiàn)業(yè)主抬錢賣樓個(gè)案。

　　出現(xiàn)抬錢賣樓個(gè)案

　　什么是抬錢賣樓？舉例，有上車客于2021年以500萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)屯門1房單位，承造九成按揭，貸款450萬(wàn)元。惟3年過(guò)后，但單位或已跌至350萬(wàn)元，賬面已損失150萬(wàn)元，但并不是業(yè)主想蝕賣就賣這么簡(jiǎn)單，因?yàn)橘u樓后尚欠銀行約430萬(wàn)元貸款，意味需抬錢約80萬(wàn)元才有能力蝕讓。

　　80萬(wàn)元不是細(xì)數(shù)，如果業(yè)主每月供樓掹掹緊的話，何來(lái)有能力抬錢賣樓。蝕得起賣樓的業(yè)主，本身較具實(shí)力，或有來(lái)自家人等其他資金協(xié)助。