圖：國(guó)務(wù)院新聞辦公室早前指出，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。

　　今年8月23日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，指出“研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制”。其中，“房屋養(yǎng)老金”引發(fā)外界高度關(guān)注；須強(qiáng)調(diào)的是，“房屋養(yǎng)老金”是一種更系統(tǒng)化的維修資金制度，與房地產(chǎn)稅并非同一范疇的概念。

　　“房屋養(yǎng)老金”這一概念并非首提，最早源自2022年住建部部署開(kāi)展的全國(guó)自建房安全專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)。當(dāng)時(shí)住建部表示“要研究建立房屋體檢制度，強(qiáng)化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋‘養(yǎng)老金’制度，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題”。

　　2023年兩會(huì)期間，兩會(huì)代表進(jìn)一步形成有關(guān)“房屋養(yǎng)老金制度”的建議或提案，從兩份提案的設(shè)想來(lái)看，一是建議從土地出讓收入中提取一定比例作為房屋養(yǎng)老金；二是形成公共賬戶(hù)和個(gè)人賬戶(hù)兩部分。前者主要是來(lái)自土地出讓金等，后者是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)。

　　海外已有成功經(jīng)驗(yàn)

　　房屋養(yǎng)老金制度也并非中國(guó)首創(chuàng)，在其他國(guó)家已有類(lèi)似的實(shí)踐體系。作為2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)智庫(kù)重點(diǎn)研究課題“房屋養(yǎng)老金制度研究”基金項(xiàng)目，上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院梳理了英國(guó)、美國(guó)、日本、新加坡等國(guó)經(jīng)驗(yàn)，上述國(guó)家均有不同形式的維修資金制度。另一篇相關(guān)研究建議參考個(gè)人養(yǎng)老金制度，將房屋養(yǎng)老金分為公共賬戶(hù)、個(gè)人賬戶(hù)、補(bǔ)充賬戶(hù)。公共賬戶(hù)依托于財(cái)政出資，包括國(guó)有土地出讓收入、老舊小區(qū)更新改造資金、地方財(cái)政補(bǔ)助資金，其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收為輔，主要用于房屋定期體檢等；而個(gè)人賬戶(hù)則建立在已有的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，不增加額外負(fù)擔(dān)。

　　例如，美國(guó)的維修準(zhǔn)備金是一種應(yīng)急儲(chǔ)備資金，在設(shè)施設(shè)備需要大修時(shí)使用。這種大修可能包括一些比較昂貴的項(xiàng)目，比如更換電梯、維修屋頂?shù)?。維修準(zhǔn)備金可以確保物業(yè)在這些緊急情況下能夠及時(shí)得到修復(fù)，避免對(duì)業(yè)主的生活造成影響。業(yè)主協(xié)會(huì)通常會(huì)在法律法規(guī)的框架內(nèi)采取一些強(qiáng)制性措施，確保物業(yè)維修資金的續(xù)繳和合理使用。常見(jiàn)的強(qiáng)制性措施如下：一是律師通知，二是質(zhì)押登記，三是優(yōu)先受償。

　　新加坡的住宅小區(qū)管理費(fèi)中包含維修資金。除了業(yè)主繳納的管理費(fèi)，新加坡政府也會(huì)將部分城市建設(shè)費(fèi)投入住宅小區(qū)的維護(hù)和管理。新加坡對(duì)住宅公共部位、公共設(shè)施的維修與更新周期制定了明確的規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)的日常定期檢查維修及設(shè)施設(shè)備的周期性更新也有強(qiáng)制性要求，例如政府規(guī)定每10年進(jìn)行一次大型更新等。如果業(yè)主因故無(wú)法承擔(dān)維修所需費(fèi)用，可以選擇將購(gòu)房契約在相關(guān)部門(mén)進(jìn)行抵押登記，從而獲得所需的資金來(lái)完成維修工作。在業(yè)主補(bǔ)繳該費(fèi)用之前，他們的房屋將被禁止進(jìn)行市場(chǎng)交易。

　　作為“房屋養(yǎng)老金制度研究”課題成果，《中國(guó)房屋養(yǎng)老金制度：背景與框架》一文提出，參考個(gè)人養(yǎng)老金制度，將房屋養(yǎng)老金分為公共賬戶(hù)、個(gè)人賬戶(hù)、補(bǔ)充賬戶(hù)三個(gè)賬戶(hù)組成的房屋養(yǎng)老金制度設(shè)計(jì)框架。

　　其中，公共賬戶(hù)由財(cái)政資金出資，以國(guó)有土地出讓收入（在現(xiàn)有的土地出讓淨(jìng)收益中增加房屋養(yǎng)老金資金支出科目，或在大的支出科目中規(guī)定計(jì)提不少于2%的房屋養(yǎng)老資金）、中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金（老舊小區(qū)更新改造資金）、地方財(cái)政補(bǔ)助資金為主，其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收為輔。用于房屋定期體檢以及個(gè)人賬戶(hù)資金適用范圍以外出于公共安全目的的維修。

　　個(gè)人賬戶(hù)主要依托已有的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金及其增值收益。個(gè)人賬戶(hù)資金當(dāng)前最大的堵點(diǎn)：一是要完善現(xiàn)有資金續(xù)籌機(jī)制；二是要擴(kuò)大資金收益率。

　　補(bǔ)充賬戶(hù)資金主要是為文物或者優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)單位等特殊屬性住宅預(yù)留的資金賬戶(hù)。

　　上文還提到，對(duì)于房屋養(yǎng)老金的制度設(shè)計(jì)，不管是政府、人大代表還是專(zhuān)家學(xué)者都傾向于借鑒居民養(yǎng)老金制度。譬如，全國(guó)政協(xié)委員柴強(qiáng)連續(xù)兩年在兩會(huì)提案中建議房屋養(yǎng)老金可實(shí)行分類(lèi)管理，在以住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金為基礎(chǔ)的個(gè)人賬戶(hù)的基礎(chǔ)上，由財(cái)政資金出資設(shè)立公共賬戶(hù)。

　　舊屋數(shù)量快速攀升

　　在8月23日住建部新聞發(fā)布會(huì)上，會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，重點(diǎn)落在公共賬戶(hù)（即涉及財(cái)政資金的部分）建立完善，個(gè)人賬戶(hù)已經(jīng)通過(guò)現(xiàn)行的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳納完成，可見(jiàn)這一制度改革目前并不會(huì)對(duì)居民直接造成額外的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。住建部網(wǎng)站8月25日上載的兩篇文章亦明確了這一點(diǎn)。

　　譬如，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮的文章《當(dāng)前研究建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)，并不需要老百姓直接出錢(qián)》認(rèn)為，既然公共賬戶(hù)是針對(duì)公共部位帶來(lái)的公共安全問(wèn)題，資金來(lái)源自然要由公共部門(mén)來(lái)籌集，主要的來(lái)源包括城鎮(zhèn)土地出讓收益，這體現(xiàn)“取之于房、用之于房”的原則，另外還可以來(lái)自于老舊小區(qū)改造資金及其他財(cái)政資金。所以，當(dāng)前研究建立公共賬戶(hù)并不需要老百姓直接出錢(qián)。當(dāng)然，在管理模式上，公共賬戶(hù)要實(shí)行統(tǒng)籌管理，與個(gè)人賬戶(hù)有區(qū)別。所以，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，政府設(shè)立公共賬戶(hù)，是堅(jiān)持人民至上、生命至上，統(tǒng)籌發(fā)展與安全的重要舉措。

　　又如，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛文章《房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù) 不增加群眾負(fù)擔(dān)》提到，這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)的款項(xiàng)來(lái)自于公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

　　房屋養(yǎng)老金需要個(gè)人承擔(dān)的，也就是個(gè)人賬戶(hù)部分，實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，這部分款項(xiàng)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)；按照目前的制度設(shè)計(jì)，在購(gòu)買(mǎi)商品房或者房改房時(shí)業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過(guò)。

　　房屋養(yǎng)老金制度的相關(guān)設(shè)計(jì)細(xì)則尚未完全明確，仍需后續(xù)繼續(xù)觀(guān)察。除上文提到的個(gè)人賬戶(hù)續(xù)籌機(jī)制如何完善、存量資金收益率如何提高等問(wèn)題外，還存在其他需要考慮的因素，如對(duì)于并未繳納或繳納較少房屋維修金的上世紀(jì)舊房，公共賬戶(hù)應(yīng)如何統(tǒng)籌規(guī)劃等。但可以確認(rèn)的是，“房屋養(yǎng)老金”與房地產(chǎn)稅并非同一范疇的概念。

　　《中國(guó)房屋養(yǎng)老金制度：背景與框架》提到，以10年為一個(gè)周期來(lái)看中國(guó)家庭住房建成時(shí)間，2000年以前的房屋占比達(dá)27.55%，21世紀(jì)00年代占比達(dá)到33.98%，10年代以后占比達(dá)38.47%。由此可見(jiàn)，未來(lái)房齡超過(guò)30年的房屋數(shù)量將快速攀升。

　　盡管自2004年起，房屋維修金已經(jīng)成為購(gòu)房時(shí)必須繳納的費(fèi)用，對(duì)公共賬戶(hù)的占用預(yù)計(jì)不會(huì)太多。但在中短期內(nèi)最需要體檢維修的房屋往往是上個(gè)世紀(jì)建設(shè)的舊房，這部分小區(qū)一則基本沒(méi)有存量維修資金、二則征繳也存在一定難度。如何完善這部分小區(qū)的房屋養(yǎng)老金制度，有待后續(xù)觀(guān)察。

　　而2004年后建設(shè)的房屋，也存在部分問(wèn)題，一是在世紀(jì)初所建小區(qū)，所繳納的房屋維修金規(guī)模往往不高；二是續(xù)籌機(jī)制也不完善，盡管理論上當(dāng)房屋維修金低于一定比例時(shí)，需開(kāi)展二次續(xù)籌，但在實(shí)際操作中存在一定困難；三是大量資金沉淀未有效利用，目前，全國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元（人民幣，下同），上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過(guò)百億元，但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金的10%左右。

　　此外，公共賬戶(hù)則存在財(cái)政資源如何統(tǒng)籌的問(wèn)題，區(qū)縣級(jí)、市級(jí)抑或省級(jí)統(tǒng)籌都有待考量和設(shè)計(jì)，并且在政府性基金預(yù)算收入（主要是國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入）增速邊際下行的當(dāng)下，如何統(tǒng)籌兼顧地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)力保障和房屋養(yǎng)老金制度的設(shè)計(jì)也有待討論。

　?。ㄗⅲ汗跒槭紫?jīng)濟(jì)學(xué)家、吳棋瀅為資深宏觀(guān)分析師）