踏入租務(wù)旺季，加上愈來愈多內(nèi)地生、外來高才、專才及其受養(yǎng)人持續(xù)來港，衍生更多的租賃需求，故近期租務(wù)及租金走勢絕對(duì)是市場關(guān)注焦點(diǎn)。租金走勢持續(xù)看俏，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心資料，美聯(lián)“租金走勢圖”上半年升約2.62%，而6月份以實(shí)用面積計(jì)算的私人住宅平均呎租報(bào)約36.76元，按月升約1.1%，連升四個(gè)月，創(chuàng)逾四年半新高，與歷史高位比較亦只相差約4.1%。筆者估計(jì)，今年全年租金或升8%，屆時(shí)租金勢破歷史新高。

　　展望下半年，預(yù)期租金持續(xù)強(qiáng)勢。有利租金的因素很多，人才流入加上近年海外與內(nèi)地學(xué)子對(duì)赴港升學(xué)趨之若鶩，帶來新的住屋需求。根據(jù)香港入境處及教資會(huì)資料，本港獲批準(zhǔn)的學(xué)生簽證數(shù)目正與日俱增，2023年全年香港學(xué)生簽證獲批數(shù)量錄得約6.21萬人，較2019年增加約48%，連升三年，本港大學(xué)宿位卻未同步增加，令從外地來港的學(xué)生需要租樓，變相亦對(duì)本港租務(wù)市場起刺激作用。

　　另據(jù)政府最新公布資料，總結(jié)過去一年半，透過政府各項(xiàng)人才計(jì)劃抵港的人才接近13.25萬人，當(dāng)中同步到港的受養(yǎng)人數(shù)目亦高達(dá)12.11萬人，兩者合計(jì)高達(dá)25.36萬人，自然亦對(duì)住屋產(chǎn)生租賃需求。

　　租盤房源加速被消化

　　上述租樓大軍抵港，難免令本港租盤持續(xù)下降。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)官方網(wǎng)站的租盤量計(jì)算，截至2024年7月初，全港租盤數(shù)目只有1.4338萬個(gè)，較去年7月初的1.8739萬個(gè)大幅減少約23.5%，或約4400個(gè)。可見在各類租樓客搶租之下，令本港租盤量大減。在需求上升同時(shí)租務(wù)盤源減少下，勢帶動(dòng)租金“愈升愈有”。

　　另一邊廂，根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署的資料，截至今年5月底，差估署A類（實(shí)用面積約430呎或以下）住宅細(xì)單位租金回報(bào)率約3.4厘，創(chuàng)約十一年半的新高，若將此與經(jīng)絡(luò)按揭息率指數(shù)（MMI），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實(shí)際按息水平的指數(shù)作對(duì)比，目前MMI最新報(bào)4.17厘，租金回報(bào)率仍低于按揭利率，意味“供貴過租”。

　　不過，按照目前樓市情況去推算，假如預(yù)期今年下半年租金有約6%的升幅，以及同期樓價(jià)回調(diào)約2%，估計(jì)上述租金回報(bào)率將由目前3.4厘進(jìn)一步上升至3.68厘。

　　聯(lián)儲(chǔ)局9月減息機(jī)會(huì)愈來愈高，若果本港銀行業(yè)未來跟隨美國聯(lián)儲(chǔ)局減息超過0.5厘，屆時(shí)“供平過租”將重現(xiàn)，促使“轉(zhuǎn)租為買”及投資者入市情況增加，為樓市提供新一波購買力。