境內(nèi)外宏觀環(huán)境下行壓力增大，引來“經(jīng)濟承壓樓市政策應(yīng)該松綁”的呼聲不絕于耳，一時間各地房地產(chǎn)市場傳聞四起。新華社上周刊文《如何看待未來房價走向》稱，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變，“不會允許任何放松原已建立的調(diào)控政策體系、任由房價上漲的做法”。分析指，樓市調(diào)控不會半途而廢，“房住不炒”的政策定位亦不會動搖。

10月末，網(wǎng)上傳出“國務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)必須放開樓市全部限購”，一些以此為題的公眾號閱讀量輕松超過“10萬+”，其他消息還包括：“廣東省逐步取消商品房預(yù)售制度”、“廈門取消限購”、“濟南取消限購”、“廣州增城、南沙、花都三區(qū)放開限價”等。

在受訪專家眼中，新華社文章正是針對上述的謠言，明確了“住房不炒”的政策基調(diào)不會動搖。蘇寧金研院宏觀經(jīng)濟研究中心主任黃志龍表示，中央對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的態(tài)度仍然十分堅決，在房地產(chǎn)長效機制建立前，放松樓市調(diào)控的概率微。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦亦認為，官媒在當(dāng)前市況下發(fā)聲，預(yù)示樓市調(diào)控仍難放松，市場不應(yīng)期待所謂的“救市”，更不能輕信傳聞。

需求供給兩端發(fā)力

新華社文章將“經(jīng)濟承壓或促使政府放松房地產(chǎn)調(diào)控”的論斷視為“雜音”，并明確中央將下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲的調(diào)控精神，決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。

盧文曦強調(diào)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻度雖大，但近兩年也滋生不少“泡沫”，經(jīng)濟承壓背景下，若繼續(xù)用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟，“泡沫”就會變得更大。不過，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟穩(wěn)定的“壓艙石”，樓市調(diào)控不放松亦不意味著要讓房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)動蕩，國家通過調(diào)控促使樓市更加穩(wěn)定，從而為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得時間和空間。

需注意的是，本輪樓市調(diào)控持續(xù)時間已超兩年，上半年各地累計出臺調(diào)控政策約200次，進入下半年后，各地仍續(xù)政策高壓。以一線城市為例，9月北上廣深等就連續(xù)開展樓市亂象專項整治行動，而其他城市也在過去兩個月內(nèi)相繼出臺政策，打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為。

第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可觀察到，與過去不同，本輪調(diào)控除繼續(xù)在需求端發(fā)力外，亦對供給端進行了諸多政策調(diào)整，包括加大住宅租賃市場供應(yīng)、鼓勵股票投資以分散投資者的投資需求等。他并指，當(dāng)前宏觀環(huán)境與過去有很大不同：一方面，金融領(lǐng)域仍處“去杠桿”過程;另一方面，宏觀經(jīng)濟面臨著中美貿(mào)易摩擦等外部不確定因素。

降價銷售或?qū)⒊掷m(xù)

自去年開始，內(nèi)地各地競相展開“搶人大戰(zhàn)”。為招攬人才落戶，地方政府開出優(yōu)厚條件：提供購房補貼、降低公積金運用門檻等，但也被人指責(zé)其中有藉機放松調(diào)控之嫌。盧文曦認為，難免有投機客藉“搶人大戰(zhàn)”機會買房，對經(jīng)濟動力不強的城市而言，購房者不應(yīng)跟風(fēng)，“畢竟投機的成本會很高”。他續(xù)稱，“一刀切”的樓市政策已漸淡去，各地料依據(jù)自身實際狀況，對調(diào)控政策予以調(diào)整。對樓市“過熱”，或出現(xiàn)“投資炒作”傾向的城市而言，其調(diào)控政策高壓還將延續(xù)。

簡可判斷，樓市調(diào)控政策大幅轉(zhuǎn)向概率極低，中央政策將在“短期宏觀經(jīng)濟增長”與“長期經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展”之間找到最佳平衡點。他強調(diào)，過去兩年決策層對債務(wù)問題非?？粗?，并在“去杠桿”領(lǐng)域做了諸多努力，若短期重新回到刺激房地產(chǎn)市場的老路上，過去兩年努力就會白費。

展望樓市前景，黃志龍?zhí)嵝?，?dāng)前一些開發(fā)商采取“降價銷售”策略，特別在一些核心城市，“以價換量”策略效果較為明顯，不排除明年樓市出現(xiàn)新一輪“降價潮”的可能性。盧文曦補充稱，“降價銷售”看似簡單粗暴，但相當(dāng)有效。鑒于近期不少開發(fā)商的融資計劃被否，加上年底資金結(jié)算期臨近，年末樓市“價格戰(zhàn)”恐難避免。

滬改善型樓盤不再“日光”

由于上海樓市“金九”成色不佳，“銀十”交投被市場寄予厚望，但最終成交數(shù)據(jù)仍差強人意。上海中原和上海鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，10月上海新房成交53.7萬平方米或0.41萬套，較“金九”分別減23.1%、29.32%。至此，今年9、10月，上海新房合計成交1萬套，明顯不及今年7、8月樓市銷售淡季時期的1.35萬套成交水平。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦坦言，上月初上海新房成交面積遠低于正常水平，此后成交量能雖有所恢復(fù)，但恢復(fù)速度較慢、恢復(fù)力度也小，甚至月末最后一周連常規(guī)的“翹尾行情”都未出現(xiàn)。

上海鏈家地產(chǎn)市場分析師趙葆根觀察到，隨著新房供應(yīng)端的放量，上月“新房搖號”熱度逐漸降低，當(dāng)月公示搖號結(jié)果的市區(qū)十二個樓盤中，有六個搖號組數(shù)低于房源數(shù)量，最低的新盤項目其搖號組數(shù)不足房源總量的20%。

成交均價錄歷史新高

受市場交投情緒低迷影響，此前頗受青睞的“改善型”樓盤，在上月的熱度也有見頂?shù)嫩E象。據(jù)介紹，以往中環(huán)內(nèi)項目開盤都能“日光”，但上月一些項目出現(xiàn)剩余房源，更有甚者認籌率還不足半成。不過，當(dāng)前上海豪宅項目的去化率普遍超過九成，因此帶動10月上海新房成交均價攀升至每平方米6.343萬元人民幣，較9月均價上漲17.3%，刷新歷史新高。

盧文曦直言，上海樓市“金九銀十”行情已連續(xù)兩年落空，這將對市場信心構(gòu)成明顯的挫傷，市場不斷出現(xiàn)的“謠言”則體現(xiàn)出這種焦慮。鑒于上海樓市調(diào)控政策短期不會放松，房企和買家的預(yù)期料雙雙轉(zhuǎn)變，不排除本月更多開發(fā)商對在售項目進行調(diào)整的可能，甚至有的項目會以低于市場預(yù)期的價格入市。

穗一手網(wǎng)簽量八年最少

入秋氣溫驟降，廣州一手住宅銷售同樣遇冷，“金九銀十”慘淡收官。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，上月廣州一手住宅網(wǎng)簽量共計為5333套創(chuàng)八年來新低，較去年10月的6330套減少16%。廣州一手樓成交量自今年6月開始呈現(xiàn)不斷下滑的趨勢。有分析指，因市場成交延續(xù)較快回落趨勢，業(yè)內(nèi)預(yù)期短期內(nèi)市場交投會持續(xù)低迷，客戶觀望情緒濃厚。

在樓市成交面積方面，廣州10月一手住宅網(wǎng)簽面積近58萬平方米，比去年10月的66萬平方米降13%。其中，廣州中心六區(qū)10月成交面積為僅占近兩成，其余超過六成來自郊區(qū)樓盤。

地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞指出，由于上月廣州市住建委提出對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機制進行優(yōu)化，嚴禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備，對成交備案更加嚴苛管理。這在一定程度上也加劇了市場觀望情緒，讓一手住宅成交熱度有所回落。

銷售遇冷不僅是一手住宅，廣州二手樓市在十月成交同樣冷淡。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的10月二手住宅交易市場研究報告顯示，受國慶假期影響，10月份廣州全市中介促成二手住宅成交僅為5361宗，環(huán)比大幅減少21.19%。這也帶來了業(yè)界預(yù)期的繼續(xù)走低。報告指出，11月經(jīng)理人指數(shù)僅有33.38，也就是說，僅三成左右經(jīng)理人看好后市。

深近六成二手房報價跌

在樓市調(diào)控政策帶來的博弈下，深圳房地產(chǎn)市場“金九銀十”并未回暖，尤其在“7.31新政”實施后，多區(qū)樓盤均價小幅下調(diào)，市場觀望情緒濃厚。一線開發(fā)商可謂“春江水暖鴨先知”加快了推盤速度，為在金融環(huán)境整體偏緊的情況下回籠資金，也紛紛推出特價單位吸引客戶。據(jù)市場人士表示，在新政管控以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響下，深圳樓市目前處于敏感、膠著狀態(tài)，屬市場正常反應(yīng)。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳10月共18個項目入市銷售，其中住宅和公寓產(chǎn)品的總銷售量高達9977套，預(yù)計11月將有21個新房項目入市。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，僅在上周深圳就有4個住宅項目入市，但一手住宅整體開盤去化率僅為兩成左右。

羅湖區(qū)一個在售項目的銷售經(jīng)理指出，成交量低迷會拖累開發(fā)商的銷售業(yè)績與回款目標(biāo)，一些開發(fā)商既要完成業(yè)績目標(biāo)，也要回籠更多的資金，所以會在短期選擇密集出貨，造成市場供應(yīng)大增且短期價格競爭出現(xiàn)，特別是之前銷售情況較差而回款壓力又大的項目，可能推出更多“特價”單位，開發(fā)商有以價換量的需求。

二手房市場買賣雙方的博弈已初顯結(jié)果，二手房價格的松動已漸成趨勢。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，從報價變動的區(qū)間來看，二手住宅10月份報價下跌的盤源占比達59.36%。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會的中介行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，二手房市場的價格也有所松動，除龍崗、大鵬兩區(qū)外，深圳全市其余各區(qū)二手房報價均出現(xiàn)不同程度下調(diào)。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，樓市的調(diào)控方向，暫時仍以偏緊為主，松動的可能性會有，但要視樓市的整體走勢是否出現(xiàn)較為明顯的下行情況而定。

行業(yè)不景氣 中介轉(zhuǎn)型謀生

圖：在樓市銷售遇冷的情況下，不少房屋中介公司銷售人員工作更賣力\中新社

“這次行業(yè)生存危機不會像2008年一樣那么快就過去，對于行家來講，現(xiàn)在就是‘排隊去死，看誰有實力排在最后’的淘汰賽。”中原地產(chǎn)華東區(qū)總裁兼上海中原總經(jīng)理陸成在“致上海中原全體同仁的公開信”中如是說。

一葉知秋，房產(chǎn)中介對樓市冷暖的觀感最直接。樓市“寒冬”的來臨，對“靠天吃飯”的地產(chǎn)經(jīng)紀人而言無疑是個壞消息。近期在屋苑中擺攤推介一、二手房的經(jīng)紀明顯增多，他們大多兩人一組，騎著電瓶車，帶著寫有住宅信息的小黑板，或印有新房簡介的宣傳單，向屋苑內(nèi)的居民推介，但駐足諮詢者寥寥。

記者在上海楊浦區(qū)周家嘴路和許昌路交界口看到，內(nèi)地某知名房產(chǎn)中介門店也縮小了規(guī)模。與品牌中介相比，小微地產(chǎn)中介的日子更難捱。在楊浦區(qū)控江板塊，部分小微中介已關(guān)張，甚至記者住家樓下的小型中介店已改換門庭成了小賣部，過去見面常打招呼的中介老板也不知所終。

另據(jù)悉，上海中原的內(nèi)部文件顯示，公司全體員工所有崗位全勤獎“暫時取消”、所有崗位通訊津貼、工齡工資、車貼均調(diào)整為“5折發(fā)放”;“中臺部門”中，聯(lián)動中心、拓展中心、研究院傭金比例調(diào)整為“8折發(fā)放”，研究院同時“取消所有績效”;“后臺部門”中，風(fēng)險管理中心追傭獎金“減至8折發(fā)放”。

陸成在公開信中稱，近期將實施各項降經(jīng)營成本的應(yīng)急措施，公司內(nèi)部也會全面提倡節(jié)約務(wù)實，力爭讓公司盡快恢復(fù)收支平衡，“這些‘應(yīng)急措施’多多少少影響到大家的個人收益，我對此向全體同仁表示萬分的歉意，也衷心祝愿公司在全體同仁的共同努力下，盡快恢復(fù)穩(wěn)定盈利”。

在樓市銷售遇冷的情況下，不少房屋中介公司銷售人員工作更賣力。記者采訪發(fā)現(xiàn)，為了搶占機遇，不少廣州樓盤銷售黃金周假期全天無休工作。也有部分人員在樓市入秋時已悄然轉(zhuǎn)換工作。過去曾聯(lián)系客人買房的房地產(chǎn)中介銷售陳先生，最近不再在朋友圈發(fā)樓盤銷售信息，改為做保險服務(wù)。他嘆言：“最近行業(yè)不景氣，現(xiàn)在辭了中介工作，將轉(zhuǎn)做保單業(yè)務(wù)。”